LMP / LMNP : sortir des pièges
Flash Spécial Belambra
Étant à l’initiative d’un article sur leblogpatrimoine.fr il y a plusieurs mois, je voulais ici faire un point sur les développements récents :
1. Les courriez reçus font apparaitre des doutes sur la bonne foi de Belambra :
- Augmentation substantielle des charges de loyer entre 2013 et 2014 (alors que l’indice ne bouge pas). Sur certains bilans plus détaillés on apprend qu’il s’agit de loyer sur parties communes, absents les années précédentes. (Tous immeubles)
- Travaux importants sur des immeubles réhabilités (La Grand Motte par exemple) et les explications lacunaires ne mettent pas en confiance. A ce titre on peut se demander si les travaux facturés à Giens ont bien été réalisés.
- Le nouveau bail proposé recèle, à mon sens, (mais je ne suis spécialiste) des incohérences juridiques propres à faire perdre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (voir l’avantage Censi-Bouvard) mais cela est à vérifier.
2. La réflexion :
Toutefois je n’exclus pas de conseiller (sur les quelques lots où je suis concerné) de signer un avenant mieux rédigé quitte à ce que cela entraine une baisse contenue des loyers et des contre-parties adaptées.
En tout état de cause on peut se demander si Belambra n’a pas sciemment vendu trop cher (le GAN cherchait à vendre à tout prix sa participation de 45%) et dans ce cas il y aura sûrement une action à réfléchir en révision du prix de vente.
Enfin, je pense qu’il est dangereux de se retrouver face au juge des loyers qui ne tiendra aucun compte de l’avis des propriétaires, aussi nombreux soient-ils. La jurisprudence récente est malheureusement constante.
Oui, il est très désagréable de se retrouver pieds et poings liés avec un gestionnaire qui agit de la sorte. Ceci étant cela ne doit pas faire perdre la clairvoyance nécessaire et préalable à de bonnes décisions.
3. Conclusion
Il convient donc :
- de demander à Belambra des éclaircissements sur les bilans communiqués (j’attends des informations de la part de Cerenicimmo sur ce point)
- de demander suite à cela une nouvelle proposition de bail rectificatif
- d‘éventuellement demander de convoquer une AG de copropriété.
- d’envisager la suite à donner sereinement avec les données en main.
Cordialement
L’article :
L’investissement en Loueur Meublé, Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) a rencontré ces dernières années un succès grandissant. Toutefois ce succès a conduit à une multiplication des problèmes rencontrés par les investisseurs : délais de construction à rallonge, malfaçons, biens dont l’exploitation ne se fait jamais, voir faillite d’un certain nombre d’exploitants.
Face à la multiplication de ces problèmes, l’investisseur se sent souvent seul. Même si quelques associations se sont créées pour mutualiser le système de défense, il lui appartient de réagir très vite avant que la situation ne devienne irrécupérable.
Il faut distinguer, deux systèmes d’investissement :
– modèle 1 : l’investissement où tout est intégré, c’est-à-dire que le promoteur fait partie du même groupe que l’exploitant. (Fréquent dans les EPHAD)
–modèle 2 : l’investissement pour lequel le promoteur et l’exploitant sont chacun spécialiste de leur domaine : -l’un, la construction, l’autre, l’exploitation.
Nous attirons l’attention des investisseurs sur le modèle 1. En effet il est souvent basé sur une marge de promotion importante, voir très importante, et une marge d’exploitation plus faible. Elle est le résultat d’une politique de vente du mètre carré à prix élevé. Du coup, le loyer représente une part trop importante de l’exploitation de la résidence par la suite.
Le modèle 2 est moins sujet à ce type d’exagérations, car l’intérêt des deux parties est plutôt divergent que convergent. Nous préférons ce type de modèle.
LMNP, conserver son investissement
La première crise de « l’immobilier loué en meublé » a émergé en 2007 avec le retournement du marché du crédit. Nous avons vu à cette occasion, plusieurs promoteurs-exploitant avoir des difficultés ou disparaître.
Les opérateurs qui subsistent aujourd’hui sont-ils plus solides que ceux de 2007? L’avenir nous le dira.
Revenons aux types de problèmes que nous pouvons identifier
– Souci lié à la construction
– Souci lié à l’exploitation
1.les soucis liés à la construction
Il est rare que des investisseurs se penchent sur les contrats de construction ou sur les marchés de travaux. En effet ils y ont rarement accès. Mais cette information est d’autant plus importante lorsque l’exploitant et le promoteur, voir le constructeur, font partie du même groupe. Dans ce dernier cas, Si l’opération tourne mal, c’est malheureusement une perte sèche pour l’investisseur. Vu les montants en jeu faire relire les contrats par un avocat ou votre notaire, n’est pas superflu.
Quelques points à vérifier donc :
– Certains dépassements sont-ils autorisés ?
– Il y a-t-il des pénalités de retard ?
– Qu’elles sont les échéances de paiement et surtout il est prévu une garantie « extrinsèque » de paiement ? (caution bancaire)
– Enfin, qui est apte à constater les malfaçons, les retards, les dépassements. ?
2. Des soucis liés à l’exploitation
Dans cette rubrique nous avons essentiellement abordé un sujet majeur qui est celui du bail commercial. Souvent l’investisseur se retrouvent démunis devant la complexité du bail commercial qui est bien différent dans sa logique que le bail d’habitation.
Voici les points importants À vérifier avant de s’engager A signé un bail commercial :
– Le bail a-t-il une période ferme : dans ce cas il faut impérativement qu’elles soient de neuf ans minimum et/ou plus de 12 ans
– Les charges et taxes sont-elles récupérables auprès de l’exploitant ou sont-elles à la charge de l’investisseur ?
– Quels travaux sont à la charge de l’exploitant, lesquels sont à la charge de l’investisseur ?
– Peut-on sous-louer ? Existe-t-il des possibilités d’occupation et à quelles conditions ?
– Il est il une clause d’indexation, et surtout est-elle valide ?
– Peut-on céder le bail ?
– L’exploitant est-il le propriétaire d’un ou de plusieurs lots ?
Si jamais vous ne vous êtes pas posé cette question avant de signer, Il n’est pas trop tard pour le faire. Cela vous permettra en cas de soucis de savoir quelle est votre liberté d’action.
3.Les problèmes surviennent : que faire ?
Dans la plupart des cas, il ne faut pas rester seul et 2 attitudes sont à choisir ou associer :
– chercher les personnes affectées par le même souci et se regrouper
– choisi un professionnel pour vous épauler
– convoquer une AG de copropriété ou d’Aful.
Mais ceci n’empêche pas d’avancer sur le fond du dossier et de prendre plusieurs type de décisions en fonction du problème rencontré.
– Les problèmes de construction ne sont pas les plus fréquents mais par contre ils sont les plus ennuyeux. Il y a donc deux types de stratégie à tenir en fonction de la qualité« le concepteur.
– si l’entreprise semble à même de pouvoir terminer le chantier, notamment en fonction de l’étendue de son patrimoine propre, il convient, avec le conseil spécialisé, de menacer d’une action judiciaire pour que la construction arrive à son terme.
– si l’entreprise ne semple pas à même de conduire les travaux il faut arriver à obtenir la résiliation des marchés de travaux pour conclure de nouveaux marchés. Ceci ne se fera pas malheureusement sans casse. Parallèlement il faut rechercher la responsabilité de l’entreprise pour obtenir une indemnisation des préjudices.
Quant aux problèmes de loyer il faut distinguer là aussi deux scénarii :
– L’exploitant ne paye plus les loyers : il convient d’analyser les comptes de l’exploitant pour savoir si il sera en mesure de payer un jour les loyers. En cas de refus de communication des comptes (ou en l’absence de dépôt) il faudra passer par la voie judiciaire.
– La de baisse importante des loyers est finalement la situation la plus courante. Il faut savoir que le bailleur ne peut refuser une demande de renouvellement sans avoir à verser une indemnité d’éviction. C’est là toute la spécificité du bail commercial. Toutefois le bailleur peut refuser le loyer et imposer une baisse. Aux propriétaires de se défendre et de constituer un dossier (à plusieurs) pour vérifier tant la qualité de l’exploitation que sa rentabilité puis négocier avec le bailleur le nouveau montant du loyer avec les engagements de ce dernier sur une durée plus longue par exemple.
4. Conclusion
Comme toujours l’union fait la force !. En cas d’apparition de problèmes (par exemple des premiers retards de loyers) il faut réagir extrêmement rapidement. Plus le problème est pris à sa base, moins le propriétaire risque de perdre à la fin.
Toutefois si vous n’avez pas encore acheté de bien meublé ou exploité, nous vous recommandons la plus grande prudence est une lecture attentive, tant des contrats de réservation, que du bail commercial que l’on va vous faire signer.
Nous sommes à votre disposition pour des consultations à ce sujet et pouvons vous orienter vers les professionnels reconnus en cas de problème.
