La SCPI comme alternative aux Fonds Euros !
Aujourd’hui, il est raisonnable d’anticiper une baisse sérieuse de la performance « économique » des fonds en euros (performance nette – inflation), une remontée forte ou brusque des taux pouvant se révéler problématique.
Aussi, il nous parait important de trouver des alternatives afin de faire baisser le pourcentage de ces fonds euros dans les portefeuilles tout en conservant des rendements attractifs et un risque limité sur les capitaux investis.
L’investissement sur des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) nous paraît être aujourd’hui un outil intéressant de diversification de l’épargne, de manière à limiter la détention de fonds euros dans les portefeuilles.
Cependant, nous ne pouvons pas parler de remplacement d’un investissement sur fonds euros par un investissement sur des parts de SCPI. Une SCPI étant exposée uniquement au marché immobilier, et n’étant surtout pas garantie en capital.
Caractéristiques des SCPI :
La SCPI est un organisme de placement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. C’est un placement immobilier permettant de profiter d’un revenu locatif sans aucune gestion du bien.
Avantages :
– La SCPI permet d’atténuer le risque des variations cycliques de l’immobilier grâce à une diversification des investissements, la constitution du parc immobilier dans le temps, à des prix différents et sur de nombreux secteurs géographiques.
– Elle permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise qui a des rendements très attractifs mais qui est difficile d’accès pour un particulier qui souhaite investir en direct.
– Aucun souci de gestion des biens immobiliers, les revenus locatifs sont versés régulièrement (tous les trimestres).
– Les rendements servis aujourd’hui par certaines SCPI sont véritablement attractifs : plus de 5% actuellement. Cela nous semble offrir un couple rendement/risque de premier choix aujourd’hui.
Fiscalité sur les revenus :
IRPP
Concernant les revenus locatifs issus des parts de SCPI, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique à ces bénéfices. Par ailleurs, lorsque la SCPI vend un immeuble ou qu’un associé cède ses parts, les plus-values dégagées donnent lieu à imposition, également entre les mains des associés.
Une petite partie des revenus est issue du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement?) et est soit soumis au Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) soit à votre taux d’impôt sur le revenu.
Par l’investissement dans des parts de SCPI, vous allez percevoir des revenus fonciers.
Sous condition de détention d’un immeuble en direct dans son patrimoine, lorsque le bailleur bénéficie de revenus fonciers inférieurs à 15 000 ? par an, il bénéficie d’un régime d’imposition simplifié de ses revenus fonciers, c’est le régime du micro-foncier.
Les contribuables concernés sont ainsi dispensés de souscrire la déclaration annexe des revenus fonciers (n°2044) et portent directement le montant de leur revenu brut foncier sur la déclaration d’ensemble de leurs revenus (n°2042). L’administration calcule alors le revenu net foncier imposable en appliquant sur le montant du revenu brut un abattement forfaitaire de 30 %.
Cet investissement vous permet donc de déclarer les revenus perçus à l’IRPP après un abattement de 30% du montant brut.
La SCPI peut être détenue dans un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, cela n’entraîne pas de hausse des revenus fiscalisés : les coupons restent dans le contrat.
Prélèvements sociaux
Ils sont actuellement composés de la CSG (au taux de 8,2%), de la CRDS (0,5%), du prélèvement social (2% + 0,2% depuis le 1er janvier 2011) et de sa contribution additionnelle (0,3 % + 1,1% depuis le 1er janvier 2009). Ils sont donc de 12,3 %.
Le revenu y est intégralement soumis.
Fiscalité sur les plus-values
En cas de cession, c’est la fiscalité immobilière qui trouve à s’appliquer avec un taux de prélèvement de 31,3%. L’exonération est totale pour une détention supérieure à 15 ans, partielle entre 5 et 15 ans.
Les associés reçoivent régulièrement une information détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales. La société de gestion leur transmet aussi les montants à déclarer ainsi qu’une notice explicative pour remplir leur déclaration fiscale.
Notons : il est possible, selon la stratégie d’investissement, d’acquérir des parts de SCPI démembrées (réduction de la base taxable à l’ISF, constitution d’un patrimoine à un coût réduit, transmission du patrimoine?).
Pour consulter notre choix de SCPI, n?hésitez pas à nous contacter sur blog@montaignepatrimoine.fr
