SCI: Impôt sur le revenu (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS)
La loi de finances rectificative pour 2011 a totalement revu le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Désormais, l’exonération totale d’impôt de plus-value interviendra à l’issue d’un délai de 30 ans de détention, hors résidence principale. La problématique de l’imposition des SCI refait donc surface.
Alors qu’auparavant le détenteur d’un bien immobilier bénéficiait d’une exonération totale à l’issue de 15 années de détention, il a dorénavant droit à un abattement de 20 % sur le montant calculé de la plus-value.
Dès lors, on voit apparaitre dans la presse certains articles qui relancent le débat du choix du régime fiscal de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou option à l’impôt sur les sociétés.
Emprunt et perception de revenus
En phase de financement et tant que l’amortissement n’est pas épuisé, il existe un net avantage pour la solution IS, surtout si les revenus ne sont pas distribués.
SCI: IR ou IS en phase de financement
Hypothèses (Bien : 1 M€ ; Loyer annuel 120 k€ ; Charges 25 % ; TMI 41 % ; Emprunt 990 k€ sur 15 ans à 3.6 %)
Cession
Mais l’inconvénient majeur du choix de cette option (IS) se manifeste en cas de cession.
Le cédant a deux possibilités : – Céder les parts sociales.
– Céder l’immeuble.
SCI: IR ou IS lors de la cession
PFL : Prélèvement forfaitaire Libératoire
En cas de cession au terme de l’emprunt il apparait que la solution IR avec cession de l’immeuble s’avère la solution la plus avantageuse économiquement.
Ajoutons que dans certaines situations de détention de l’actif professionnel par une SCI (IR) des axes d’optimisation existent :
– Démembrement
– Détention par une société IS
– Location équipée
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