Crowdfunding immobilier : un 1er incident massif : Terlat
Mise à jour au 15 septembre 2017
Wiseed ayant bien fait son boulot pour récupérer et sécuriser les fonds a permis aux épargnants participant à ce premier projet Terlat de récupérer le capital et 2% d’intérêts.
Les clients qui nous suivent depuis plus de 2 ans maintenant sont donc toujours à 0 défaut ….pourvu que cela dure ! Le crowdfunding immobilier reste une source intéressante de dif-versification patrimoniale dans la dette.
Nous sommes curieux de savoir comment ANAXAGO a géré les autres dossier financés notamment le programme “La Montagne” arraché à Wiseed durant l’été 2015 en faisant du dumping de garanties exigées. Les clients concernées apprécieront. Nous avions décidé ce jour là de ne plus souscrire à des opérations Terlat…. Si vous avez des retours d’expérience ….
Mise à jour au 31 juillet 2017
Au 27 juillet 2017 la liquidation judiciaire est prononcée pour ce qu’il reste du Groupe Terlat dont la holding RETOME…. La boucle est malheureusement bouclée !
A ce jour ce que nous retenons pour les épargnants qu’est-ce que cela signifie ?
- Pour les prêteurs du programme Le Passage (Wiseed) qui avaient souscrit à un l’emprunt obligataire, si 60% on déjà été remboursés, à priori le nominal a été sécurisé sur le comptes de Wiseed avec quelques intérêts. La saisie effectuée sur les comptes de la SCCV devrait peut-être, à terme permettre de toucher un partie des intérêts
- Pour les prêteurs du Jardin de Camille (Wiseed) il semble que la perte soit totale (capital plus intérêts)
- Pour épargnants ayant confiés leurs fonds à ANAXAGO nous n’avons pas d’informations précises à ce jour permettant de savoir si un espoir de remboursement existe. Toutefois les informations glanées ici et là sont bien loin de la teneur des communiqués de janvier dernier.
Depuis les intervenants majeurs (et les autres) précisent qu’il faut diversifier au maximum. Mais dans le cas où l’on se retrouve avec 4 projets qui ne sont pas remboursés, même une diversification sur 10 projets ne suffit pas à absorber le risque, il faudrait le faire sur plus de 20 voir 30 minimum.
Nous reviendrons en détail sur ce que nous a appris cet accident de parcours. Nos clients n’auront pas perdu d’argent sur cette affaire et cela vient renforcer notre analyse initiale : nous n’avions pas retenu le projets La Montagne et les suivants, le comportement du promoteur et d’une plateforme nous avait inquiété à l’époque… Les intervenants en crowdfunding immobilier ont, pour certains, tiré des leçons de cette affaire.
Mise à jour au 13 janvier 2017
Nous nous inquiétions (à tort nous disait-on) en novembre 2016….
Le 6 janvier 2017 le Redressement Judiciaire est prononcé pour RETOME (Holding du groupe Terlat), un administrateur judiciaire est nommé. La filiale de production de panneau de bois pré-construits en usine (sous-capitalisée apparemment) entraîne le groupe dans la déconfiture.
Les conséquences sont lourdes car 5 opérations de crowdfunding au moins sont impactées pour un montant de + 2M€ auprès des plateformes Wiseed et Anaxago. Certaines opérations, c’est sûr, entraineront des pertes en capital. La première d’entre elle – objet de cet article – est bouclée vendue à + de 90% livrée en mars. Mais son sort n’est pas encore scéllé.
Premières leçon à tirer :
- – il est capital de faire une analyse économique profonde de chaque opérateur (et de ses participations) avant tout investissement.
- – il faut garder l’analyse immobilière (emplacement, marges…) et financière (montants levés, ratios garantie,…)
- – mais surtout diversifier sur 20 à 30 opérations (à partir de 20 opérations le risque est sensiblement réduit, au-delà de 30 le risque ne baisse quasiment plus, seul le rendement baisse)
- – enfin prêter plusieurs fois à la même société augment le risque de manière notable (Parcome en est un exemple – InvestBook prête après Unilend, puis le RJ est prononcé 2 mois plus tard)
Nous vous tiendrons informés de la suite de ce dossier et de comment nos le traitons de notre côté.
Adendum :
Extrait du site Fusacq le 7 octobre 2016 : Suite à une première levée de fonds de 2,1 M€ auprès de M CAPITAL PARTNERS clôturée en 2015, le groupe TERLAT a renouvelé sa confiance dans les équipes de GEREJE Corporate Finance dans le cadre d’un placement obligataire de plus de 2 M€ et la cession de son siège sous forme de sale & rent-back co-géré par TC CONSEILS (www.tcconseils.com) à une société gérée par VENDOME CAPITAL PARTNERS (www.vendomecp.com)
Donc le groupe TERLAT risque de faire perdre du cash à beaucoup de monde….
Article original :
L’opération « Le Passage » du promoteur Terlat sera-t-elle le premier défaut d’un financement de fonds propres par crowdfunding ?
Le 17 septembre 2016, la plateforme WISEED annonçait que les heureux clients qui avaient placé leur épargne sur ce projet allaient être remboursés comme convenu au terme des 14 mois avec un taux de rendement de 10 %. Et depuis, plus rien !
De report en décalage, le promoteur semblerait n’avoir réglé qu’une partie de ce qu’il doit à WISEED et donc aux épargnants.
Contraint, dans un premier temps, de prolonger le versement des intérêts jusqu’à fin octobre, il apparaît que le remboursement prévu n’a toujours pas été fait.
Nous dirigeons-nous vers le premier défaut de ce marché récent ?
Ce serait de mauvais augure car il s’agit d’une des 20 premières opérations de crowdfunding immobilier.
Nous pensons que WISEED mettra en œuvre les garanties prises pour obtenir le paiement, mais c’est une mauvaise nouvelle pour le secteur.
TERLAT – Un habitué du crowdfunding
Depuis 2015, TERLAT a financé plusieurs opérations :
- 3 avec WISEED
- 4 avec ANAXAGO
Au titre de ces projets, il semblerait que des retards soient en train d’arriver sur le projet « La Montagne », autre projet de Terlat pour 2015.
Quel recours pour les plateformes ?
Les épargnants peuvent légitimement s’inquiéter de voir déjà des défauts poindre dans une activité aussi jeune.
Les banques ont-elles eu raison de cesser de financer les fonds propres des promoteurs ?
Les promoteurs immobiliers vont-ils garder leur réputation sulfureuse ?
Les outils dont disposent les plateformes et WISEED dans le cas de l’opération « Le Passage » est de faire jouer la fameuse Garantie à Première Demande.
Cette dernière doit permettre à la plateforme d’exiger de la banque du promoteur un règlement immédiat de la créance. La banque a 15 jours pour virer les fonds.
Conclusion
Même si la situation est un peu stressante pour les épargnants, c’est l’occasion :
- Pour WISEED de prouver le sérieux de son suivi et de sa gestion (a priori 50 % des sommes sont déjà réglées),
- Pour le secteur du crowdfunding immobilier de montrer qu’il peut être une alternative crédible pour investir son épargne,
- Pour les épargnants de comprendre qu’une performance de 10% l’an ne peut se faire sans une part de risque.
Nous vous conseillons plus que jamais de diversifier vos investissements sur au moins 20 projets et de vérifier si votre profil de risque vous permet d’accéder à ce type de placement.
Article écrit grâce à l’aide du site www.hellocrowdfunding.com
Mise à jour au 20 novembre 2017
Cet article sur les soucis possibles du crowdfunding immobilier a déclenché des réactions (ce qui était son objet) mais pas toujours dans le sens espéré… En tout cas cela a eu le mérite de nous mettre en rapport direct avec les directions générales des acteurs principaux de ce dossier : Wiseed et Terlat !
Que retenir de mes entretiens ?
- A la base il y a souvent un problème de communication : sans rentrer dans les détails internes nous pouvons affirmer que la communication entre le promoteur et la plateforme de crowdfunding n’a pas été au niveau des enjeux qui se dessinaient. (Ils y ont remédié depuis).
- Le secteur de la construction immobilière connait des retards : ce n’est une nouveauté pour personne il y a des aléas de construction des intempéries, des blocages administratifs… Nous l’avons tous vécu une fois ou l’autre ! (“Je suis charrette” vient du métier d’architecte !).
- Se faire financer par des institutionnels ou des particuliers ne requiert pas les mêmes exigences : les professionnels qui financent les fonds propres de promoteurs depuis si longtemps sont habitués à des décalages et apportent un peu de souplesse aux délais (parfois au prix d’un taux plus élevé). Les particuliers peuvent s’inquiéter plus vite. On leur doit une information précise, régulière, détaillée.
- Il y a une réaction immédiate chez les parties concernées :
- La communication sera améliorée de part et d’autre pour rassurer les clients investisseurs.
- D’autre part les durées des opérations (calculés un peu juste par Wiseed et Terlat peut-être ?) vont s’allonger pour coller aux aléas possibles et aux décalages.
- Enfin, les promoteurs vont mieux communiquer avec les plateformes pour anticiper ce genre de blocage et ne pas subir la mise en œuvre d’une GAPD, alors qu’il peut s’agir d’un décalage initial du chantier par exemple…
Pour être enfin tout à fait transparent, les clients ont reçu la semaine dernière une information précise et claire des tenants et aboutissants du problème et de la solution trouvée par les parties.
Pour l’avenir d’un mode de financement innovant il était nécessaire que la lumière soit faite rapidement sur une question qui pouvait entrainer quelques réticences et inquiétudes chez les investisseurs.
