Par Louis de Froissard le 8/03/12

Plus-values, SCI, Impôt sur le revenu (IR), et Impôt sur les sociétés (IS)

 

SCI

 

Dans le cadre d’un investissement immobilier par le biais d’une société civile immobilière (SCI), quel choix de régime fiscal est-il préférable : IR ou IS ?

C’est la question posée depuis l’alourdissement de la fiscalité des plus-values résultant de la loi de Finances rectificative pour 2011.

La loi de Finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117 du 19 septembre 2011, JOdu 20 septembre 2011) a totalement revu le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Désormais, l’exonération totale d’impôt de plus-value interviendra à l’issue d’un délai de 30 ans de détention, et non plus de 15 ans comme c’était le cas auparavant, hors résidence principale.

Tout comme l’ancien régime, qui ne prévoyait un abattement de 10 % par année de détention qu’au-delà de la cinquième année, le nouveau dispositif ne prévoit aucun abattement en cas de cession durant les cinq premières années. Toutefois, la progressivité de l’abattement pour durée de détention a été modifiée. La plus-value brute pourra être réduite de 2 % par an entre 5 ans et 17 ans de détention, de 4 % par an entre 18 et 24 ans de détention, et enfin de 8 % par an après 25 ans de détention. Par ailleurs, l’abattement fixe de 1.000 euros par cédant est supprimé.

 Nouvelle donne en détention directe et indirecte.

Ces modifications touchent à la fois la détention directe et indirecte de la propriété immobilière. Dès lors, les stratégies patrimoniales vont devoir s’adapter à ces nouvelles règles d’imposition. Ainsi, dans le cadre d’une stratégie liée à un investissement immobilier réalisé par le biais d’une société civile immobilière (SCI), cet alourdissement de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers relance aujourd’hui le débat du choix du régime fiscal de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou option à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

 

Cas pratique

Nous allons essayer, au travers d’un cas pratique, de comparer les deux régimes fiscaux et leurs conséquences au niveau financier.

Données professionnelles

Prenons le cas suivant :
Monsieur A, âgé de 50 ans, est président directeur général d’une société anonyme de l’internet. Il est actionnaire majoritaire de ladite société. Actuellement en phase de développement, les locaux de la société, dont elle est locataire, ne sont plus adaptés au vue de la croissance de ses effectifs. Compte tenu du niveau actuel des taux d’emprunts bancaires, Monsieur A souhaite faire l’acquisition de nouveaux locaux professionnels pour sa société. Or, s’il existe une préoccupation classique du chef d’entreprise, c’est bien celle de séparer son patrimoine immobilier de son entreprise. C’est le cas de Monsieur A qui souhaite, en effet, que cette acquisition puisse être dissociée de son patrimoine professionnel non seulement dans un but de protection, mais également dans celui de cession à terme de son entreprise.

Par ailleurs, il anticipe un besoin de se générer des revenus complémentaires de substitution au moment de son départ à la retraite. Il se réserve toutefois la possibilité de revendre à l’acquéreur de la société internet le bien immobilier ou les parts de la SCI qui le détient.
Le montant de l’investissement pour ces nouveaux locaux professionnels est de trois millions d’euros (frais et droits inclus).

Monsieur A procède à cette acquisition par le biais d’une SCI dont les principaux associés seront son épouse et lui-même. Ses enfants majeurs seront associés minoritaires. Cela permettra, à terme, d’envisager la donation des parts sociales de ladite SCI.

Données personnelles

Monsieur A est imposé à l’IRPP dans la tranche marginale à 41 %. Monsieur A n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.

Données concernant la SCI.

– Constitution avec un capital de 5.000 euros.

– Monsieur et Madame effectuent chacun un apport en compte courant d’associé de 450.000 euros.
La SCI contracte un emprunt bancaire de 2.100.000 euros sur une durée de 15 ans, au taux de 4,50%. L’annuité à rembourser au titre de cet emprunt bancaire s’élève donc à 192.778 euros.

– La SCI donne à bail le bien immobilier acquis, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros (revalorisation annuelle : 1,02 %). Voir le tableau 1.

 

  

2012-03-06- Tableau 1

Bilan de la SCI

 

 

IMPOSITION AU QUOTIDIEN : LA FISCALITÉ PÉNALISANTE DES REVENUS FONCIERS DE LA SCI À L’IR 

Alors que le régime de transparence fiscale peut être pénalisant notamment au regard de l’imposition des revenus fonciers, l’option pour l’IS reste attractive.

 

Sur l’imposition du résultat et la question de la prise en compte de la politique de distribution de la SCI.

Le résultat de la SCI est imposable au niveau des associés dès sa réalisation dans la catégorie des revenus fonciers, quelle que soit la politique de distribution de la SCI. Ainsi, la quote-part des bénéfices revenant aux associés est imposable, même si les bénéfices n’ont pas été appréhendés. Les revenus fonciers seront alors imposés au taux de 41 % au titre de l’IR, tranche d’imposition de Monsieur A.

Quant au résultat de la SCI qui a opté pour l’IS, il est déterminé au niveau de la société, selon les règles des BIC. L’imposition se fera au niveau de la société et il sera tenu compte de la politique d’affectation des résultats de la SCI. Ainsi, si la société distribue des dividendes, les associés seront imposés au titre de cette distribution au taux de l’IR après application d’un abattement de 40 % ou au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Par ailleurs, la SCI pourra déduire de son résultat imposable l’amortissement de l’immeuble et les frais réels. Dans le cas où la SCI dégagerait un déficit, ce dernier serait reportable de façon illimitée (plafonné à 60 % du bénéfice).

De prime abord, une option de la SCI à l’IS présente l’avantage indéniable d’alléger son résultat imposable compte tenu de la déduction des charges de propriété (frais d’acquisition, charges d’entretien…), l’amortissement de l’investissement et les intérêts en cas de recours à l’emprunt. Il paraît important de préciser ici que si l’option pour l’impôt sur les sociétés permet la déductibilité des amortissements, elle est toutefois irrévocable.

 

Comparaison chiffrée : l’option à l’IS gagnante.

Voir le tableau simplifié des flux de la société imposée à l’impôt sur le revenu dans le tableau 2.

2012-03-06- Tableau 2

Imposition de la SCI à l’IR

Monsieur A n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Le choix de la SCI à l’IR est donc fortement pénalisant au niveau de l’IR puisqu’elle engendre une imposition complémentaire de 1.087.820 euros sur 15 ans (sous réserve de modification ultérieure de la fiscalité actuellement en vigueur).

Bilan de trésorerie en N+15 = – 1.017.950 euros (montant des loyers, déduction faite : des charges, du coût de l’entretien, les annuités du prêt et le cumul du au titre de l’impôt sur le revenu).
Ces 1.017.950 euros correspondent à des apports en compte courant.

Sur l’imposition au quotidien de la SCI à l’IS, voir le tableau 3.

2012-03-06- Tableau 3

Imposition de la SCI à l’IS

Monsieur A envisage de porter la totalité des résultats en réserve sur toute la durée de l’emprunt. Monsieur A ne sera donc pas imposé à l’IR sur les dividendes puisque ces derniers ne seront pas distribués.

– Valeur de l’immeuble : 2.790.000 euros (amortissement linéaire sur 40 ans)

– Frais d’acquisition : 210.000 euros (amortissement sur 4 ans)
– Résultat net cumulé sur 15 ans = 405.287 euros

– Bilan de trésorerie en N + 15 ans = -364.739 euros

– Valeur des fonds propres N + 15= 310.144 euros

(La valorisation de l’entreprise a été établie en tenant compte des flux annuels de trésorerie).

– Valeur de l’immeuble revalorisé en N + 15 = 4.037.605 euros

– Valeur nette comptable estimée = 1.743.750 euros (valeur de l’immeuble de 2.790.000 ? ? amortissements en N +15 de 1.046.250 euros).

 

 

Impact fiscal au niveau de l’ISF

Au niveau de l’ISF, l’évaluation des parts se fera en fonction de différents éléments permettant de diminuer la valeur de l’immeuble, comme l’existence d’un passif. En effet, la société ayant emprunté pour acquérir l’immeuble social, ce passif viendra en déduction de l’actif social de la société composé de l’immeuble ainsi acquis. La valeur des parts en tiendra donc compte. Par ailleurs, compte tenu du manque de liquidité des parts sociales, une décote de 5 % à 20 % pourra également être appliquée.

Toutefois, les actifs immobiliers nécessaires à l’activité d’une entreprise bénéficient de l’exonération au titre des biens professionnels, qu’ils soient détenus directement ou indirectement par le dirigeant. Il est en effet admis par l’administration fiscale que les parts de la SCI soient exonérées, en qualité de biens professionnels, au prorata de la participation du foyer fiscal du redevable dans la société d’exploitation qui représente elle-même un bien professionnel.

Monsieur A pourra donc bénéficier d’une exonération sur la valeur de ses parts de SCI à hauteur de sa quote-part détenue dans la SA d’exploitation dont il est actionnaire majoritaire. Supposons que Monsieur A détienne 70 % de la société d’exploitation, il bénéficiera d’une exonération des parts de la SCI à concurrence de 70 % de leur valeur et le solde 30 % sera soumis à l’ISF.

 

IMPOSITION À LONG TERME (REVENTE APRÈS 15 ANS):
LA FISCALITÉ PÉNALISANTE DE LA SCI À L’IR

Contrairement à la fiscalité des sociétés de personnes qui se révèle attractive à long terme, la SCI qui a opté pour l’IS se trouvera dans une situation moins favorable au regard de l’imposition des plus-values.

Les attraits du régime des sociétés de personnes en matière de plus-values.
Deux possibilités : soit il s’agira de la cession des parts sociales par l’associé, soit celle de l’immeuble par la société. Dans les deux cas, la plus-value réalisée sera imposée selon le régime général des plus-values immobilières.

En présence d’un capital minime, la valeur nominale des parts sera faible, la plus-value étant calculée à partir de la valeur de souscription qui, par hypothèse, est minime. Dans ce cas, la plus-value dégagée lors de la revente risque d’être importante, et ce, même en appliquant une décote de 20 % la valeur des parts sociales pour tenir compte notamment de l’absence de marché.

Dans notre cas d’espèce, la cession des parts sociales entraînerait une lourde imposition, compte tenu du faible niveau du capital social. Indéniablement, le choix s’orientera donc vers la deuxième option, fiscalement plus intéressante: la cession par la société de l’immeuble dont elle est propriétaire: voir le tableau 4. Quant au bilan de trésorerie, il figure dans le tableau 5.

 

2012-03-06- Tableau 5

SCI: Bilan de trésorerie

2012-03-06- Tableau 4

SCI: cession des parts sociales

 

 

Les difficultés de l’option à l’IS en matière de plus-values.

L’option à l’IS présente un inconvénient important lors de la cession de l’immeuble dans la mesure où sa cession engendrera une plus-value professionnelle importante. Le coût fiscal sera d’autant plus élevé que, souvent, le bien est déjà totalement amorti dans les comptes.

Comme le montre le calcul ci-dessous, le régime des cessions de parts de sociétés soumises à l’IS est très pénalisant. En effet, l’imposition se fera selon les règles des plus-values mobilières alors même que la société est à prépondérance immobilière. En aucun cas, le cédant pourra bénéficier ici ni d’abattement ni d’exonération pour durée de détention et sera imposé dès le premier euro (s’agissant d’une société ayant pour objet la gestion de son propre patrimoine immobilier, l’exonération pour durée de détention 150 -0 D bis ne s’applique pas). Monsieur A sera donc taxé au taux global de 32,50 % sur la plus-value de cession des parts de la SCI à l’IS. Voir le tableau 6.

Le bilan de trésorerie est de : 2.401.787 euros (Prix de vente ? Impôt ? apports en comptes courants).

Sur l’hypothèse d’une cession directe de l’immeuble, voir le tableau 7.

La trésorerie finale dont dispose l’entreprise est de 3.583.207 euros.

2012-03-06- Tableau 7

SCI: cession directe

2012-03-06- Tableau 6

Option à l’IR

Remboursement de comptes courants : 1.210.144 euros

– Distribution de dividendes : 2.378.063 ? (2.378.063 X 32,5 %) = 1.605.193 euros (option pour le PFL)

– Trésorerie Finale, sans dissolution de la société : 2.810.337 euros

– Remboursement de comptes courants : 1.205.144 euros

– Distribution de dividendes : 2.378.063 euros

– Abattement de 40 % : 951.225 euros

– IR : 585.004 euros

– Prélèvements sociaux : 192.623 euros

– Trésorerie finale : 2.805.580 euros

 

2012-03-06- Tableau 9

SCI: option IS IR (calcul)

2012-03-06- Tableau 8

 

 

 

Les atouts de la SCI en matière de transmission.

La donation des parts de SCI détenant l’immobilier professionnel est plus aisée que celle de l’immeuble, notamment en présence de plusieurs héritiers. Elle permet, en outre, d’éviter les inconvénients de l’indivision tout en minorant l’assiette de taxation. La détention de l’immobilier professionnel via une SCI, que celle-ci soit à l’IR ou à l’IS, permet donc d’optimiser la transmission du patrimoine privé et professionnel du chef d’entreprise.

Malgré la réforme de la fiscalité du patrimoine, et notamment le passage de 15 à 30 ans du délai conditionnant l’exonération totale d’impôt, la question de la dissociation de l’actif d’exploitation et de l’actif immobilier du chef d’entreprise reste toujours d’actualité. Il ne s’agit pas d’une décision anodine, d’autant que le régime fiscal de la SCI conditionnera la fiscalité d’un tel schéma. En quelque sorte, il s’agira pour le chef d’entreprise de choisir entre une économie fiscale à court terme ou une économie fiscale à long terme. Pour cela, il devra alors tenir compte de la pérennité qu’il entend donner à son activité.

 

Conclusion

Bien que la cession de l’immeuble en direct génère une moindre imposition sur les plus-values, dans notre cas, la cession de l’immeuble dans le cadre d’une société civile avec option pour l’IS suivie d’une distribution de dividendes semble l’option la plus profitable pour les associés au niveau du flux de trésorerie final. Plus que l’impôt sur les plus-values, c’est la trésorerie finale pour le chef d’entreprise qui semble déterminer, dans le cas présent, le choix de l’option pour l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’un investissement réalisé par le biais d’une SCI. La date de cession effective de l’immeuble (15 ans après acquisition dans le cas présent) aura bien entendu un impact compte tenu de la réforme des plus-values immobilières.

Pour un audit complet.

 

Source : Article tiré de « L’AGEFI Actifs » le 02/03/2012

 

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Louis de Froissard
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