Le 29 octobre 2026, l’AMF a publié ses contrôles de quatre prestataires sur 40 souscriptions de SCPI et relève de nombreux manquements, surtout des conseils mal justifiés. Un associé doit ressortir son rapport d’adéquation, comparer le prix de sa part à son prix d’achat, puis réclamer s’il conteste le conseil reçu.
L’AMF ne nomme aucun établissement. Si vous avez souscrit des parts de SCPI sur recommandation d’un conseiller, vous ne saurez donc pas si votre dossier ressemble à ceux qu’elle a lus, sauf à le relire vous-même. Les bulletins du troisième trimestre arrivent en ce moment, et ils donnent les chiffres pour le faire.
Quarante souscriptions lues, de nombreux manquements relevés
Le régulateur a publié la synthèse de ses contrôles SPOT sur les communications adressées aux clients au sujet des SCPI. Quatre prestataires de services d’investissement, de tailles et de modèles différents, ont été contrôlés sur une période ouverte le 1er janvier 2022. Pour chacun, l’AMF a retenu une SCPI dont les caractéristiques s’étaient dégradées depuis juillet 2023, puis les dix souscriptions conseillées les plus récentes. Cela fait 40 opérations, toutes hors assurance vie.
Trois réserves s’imposent à la lecture. Le panel n’est pas représentatif de la place. Le document s’adresse aux professionnels et ne constitue ni une position ni une recommandation. Il ne dit rien de votre dossier personnel. Le reproche principal vise les rapports d’adéquation, souvent standardisés, qui n’expliquent pas pourquoi une SCPI peu liquide, parfois dévalorisée, restait adaptée au client.
| Constat de l’AMF | Question pour votre dossier |
|---|---|
| Information incomplète chez les quatre prestataires, notamment sur la sortie | Le délai et le prix de sortie vous ont-ils été expliqués par écrit ? |
| Trois prestataires incapables de prouver la remise des documents commerciaux | Quelle version avez-vous reçue, et à quelle date ? |
| Un prestataire mettait en avant le seul taux de distribution | Vous a-t-on montré la performance globale annuelle ? |
| Chez deux prestataires, 40 % et 20 % des dossiers avec crédit sans présentation des risques dans le rapport | Le rapport parle-t-il de votre prêt et du risque qu’il ajoute ? |
| Seuils internes de concentration souvent dépassés chez un prestataire, avec une conclusion standardisée | Quel poids cette SCPI avait-elle dans votre épargne financière ? |
Le taux de distribution peut monter quand votre part baisse
L’AMF rappelle que le taux de distribution grimpe mécaniquement lorsque le prix de la part recule, et qu’il doit être complété par une mesure globale comme la performance globale annuelle. Un exemple fictif suffit à le voir. Une part à 200 euros distribue 10 euros, soit un taux de 5 %. Le prix passe à 170 euros et la distribution tombe à 9,50 euros. Le taux affiché monte à 5,6 %, alors que votre revenu a baissé de 5 % et votre capital de 15 %. La performance globale de l’année, elle, ressort autour de moins 10 %.
Les statistiques de l’ASPIM pour le premier semestre 2026 vont dans ce sens. L’acompte moyen pondéré a reculé de 7 % sur un an et 53 % des SCPI ont réduit leur distribution, de 14 % en moyenne. Le taux de distribution semestriel a pourtant tenu à 2,30 %, contre 2,29 % un an plus tôt. Un rendement stable sur une plaquette peut donc cacher un virement trimestriel plus faible sur votre compte.
Cinq pièces à ressortir de vos dossiers
Votre vérification commence par les mêmes documents que ceux lus par l’AMF. Réunissez :
- le bulletin de souscription, avec sa date ;
- le rapport ou la déclaration d’adéquation, et la preuve de sa remise ;
- le questionnaire de connaissance client que vous avez rempli ;
- le document d’informations clés et la note d’information, dans la version reçue ;
- les simulations, les échanges avec le conseiller et l’offre de prêt si vous avez emprunté.
Lisez ensuite le rapport d’adéquation avec un crayon. Votre situation, votre horizon et votre besoin de liquidité y figurent-ils, ou le texte pourrait-il s’appliquer à n’importe quel client ? Les conditions de sortie sont-elles décrites ? Si vous avez souscrit après juillet 2023, le document évoque-t-il la baisse des valeurs et les délais de retrait déjà observés à cette date ? Une souscription de 2021 se juge avec les informations de 2021.
Calculez enfin le poids de vos SCPI dans votre épargne financière. L’AMF cite comme bonne pratique un rapport qui montre l’exposition aux actifs risqués avant et après la recommandation. Si vous avez emprunté, regardez le sujet de plus près, car l’acompte peut baisser quand la mensualité reste identique.
Quatre lignes du dernier bulletin à vérifier
Prix de part. Comparez le prix de souscription actuel à votre prix d’entrée, puis regardez le prix de retrait, égal au prix de souscription diminué de la commission. C’est lui qui mesure votre sortie sur une SCPI à capital variable. Sur le semestre, l’ASPIM mesure un recul moyen pondéré de 2,4 %.
Parts en attente de retrait. Elles représentaient 1,9 milliard d’euros au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. La baisse de 31 % depuis décembre flatte le tableau. Elle vient des SCPI sorties du capital variable, alors que l’attente a progressé d’environ 330 millions dans celles qui y restent. Rapportez le chiffre de votre SCPI à ses propres parts. Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, lorsque des demandes inscrites depuis plus de douze mois atteignent 10 % des parts, la société de gestion informe l’AMF et convoque une assemblée extraordinaire dans les deux mois.
Forme du capital. Onze SCPI, soit environ 12 % de la capitalisation, ont suspendu la variabilité de leur capital. Votre demande de retrait disparaît alors et la vente passe par un marché secondaire. Sur les SCPI à capital fixe, l’ASPIM relève un prix moyen pondéré en baisse de 33 % depuis le début de l’année.
Taux d’occupation financier et report à nouveau. Le premier indique la part des loyers réellement facturés par rapport à un patrimoine immobilier entièrement loué. Le second mesure la réserve de résultat disponible pour lisser les acomptes. Quand les deux reculent d’un trimestre à l’autre, l’acompte a moins de soutien.
Vendre, attendre ou réclamer sont trois décisions séparées
Vendre rend la perte définitive. Attendre la laisse latente, avec un revenu si la SCPI continue de distribuer. Réclamer porte sur la qualité du conseil reçu et ne dépend pas de votre choix sur les parts. La voie de sortie dépend de la SCPI, et elle fixe le prix.
| Voie | Prix obtenu | À savoir |
|---|---|---|
| Retrait, capital variable | Prix de retrait | Traité par ordre d’inscription, avec des souscriptions en face. Aucune durée de validité (RG AMF, art. 422-218) |
| Marché secondaire | Prix d’exécution issu de la confrontation | Ordre valable 12 mois, prorogeable une fois (RG AMF, art. 422-205). Droits de 5 % (CGI, art. 726) |
| Fonds de remboursement | Prix propre au fonds | Seulement si la SCPI en a doté un. Écart limité à 10 % sauf autorisation de l’AMF (RG AMF, art. 422-231) |
| Gré à gré | Prix négocié | Acquéreur à trouver vous-même, cession écrite. Droits de 5 % également |
La mise au point du médiateur de l’AMF mérite une lecture si l’on vous demande de renouveler une demande de retrait. Cette demande garde son rang, et la déposer de nouveau pour les mêmes parts vous le ferait perdre.
La fiscalité ne compense pas la perte. Une plus-value sur parts relève des articles 150 U et 150 UB du CGI, à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant l’abattement pour durée de détention de l’article 150 VC. L’exonération est acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une moins-value ne compte pas, en vertu de l’article 150 VD. Prenons 500 parts souscrites à 200 euros, soit 100 000 euros, avec une commission de 10 %. Si le prix de souscription passe à 170 euros, le prix de retrait s’établit à 153 euros et la sortie rapporte 76 500 euros. Les 23 500 euros perdus ne s’imputent sur aucun revenu et ne se reportent pas.
Réclamer dans le bon ordre, avant la fin du délai
Commencez par une réclamation écrite à l’établissement qui vous a conseillé. Datez les faits, joignez les pièces et posez une question précise. Si la réponse vous paraît insuffisante, vous pouvez saisir le médiateur de l’AMF.
Le rapport annuel 2025 du médiateur, publié le 10 septembre 2026, compte 199 dossiers SCPI traités et clos en 2025, contre 141 en 2024, soit 41 % de plus. Les délais d’exécution des retraits et la remise en cause du conseil reviennent le plus souvent. Pour des parts détenues par un contrat d’assurance vie, ce médiateur n’est pas compétent, et il faut se tourner vers la médiation de l’assurance.
Surveillez le calendrier. L’article 2224 du code civil fixe un délai de cinq ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits. Le point de départ se discute selon les dossiers. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier prévoit que la saisine du médiateur suspend la prescription, qui reprend à la fin de la médiation pour au moins six mois.
Gardez aussi des attentes raisonnables. La synthèse de l’AMF ne prouve pas qu’un conseil précis était mauvais, et seul un juge peut trancher dossier par dossier. L’indemnisation répare en général la seule perte d’une chance d’avoir évité le dommage, donc une fraction de la baisse. Lisez toute proposition de médiation avant de l’accepter, car elle peut mettre fin au litige.
Le panel de l’AMF ne comptait que des prestataires de services d’investissement. Les conseillers en investissements financiers relèvent d’un autre statut et ont leurs propres obligations de conseil et d’adéquation. Les questions de cet article valent pour tout conseiller, le nôtre compris.
Questions fréquentes sur les contrôles de l’AMF et vos SCPI
L’AMF a-t-elle sanctionné des banques sur les SCPI ?
Non. Le document du 29 octobre 2026 est une synthèse de contrôles qui ne nomme aucun établissement et ne prononce aucune sanction. L’AMF y relève de nombreux manquements chez quatre prestataires de services d’investissement, sur un panel qu’elle dit non représentatif de la place.
Une demande de retrait de SCPI expire-t-elle après douze mois ?
Non. Une demande de retrait n’a pas de durée de validité et n’a pas à être renouvelée. Elle garde son rang tant que vous ne la révoquez pas et que la variabilité du capital n’est pas suspendue. La limite de douze mois vise l’ordre de vente sur le marché secondaire.
Puis-je déduire de mes impôts une perte sur une SCPI ?
Non, pour un particulier qui détient ses parts en direct. L’article 150 VD du CGI écarte la moins-value réalisée sur des parts de société immobilière. Elle ne se déduit ni de vos revenus ni d’une autre plus-value, et elle ne se reporte pas.
Le médiateur de l’AMF traite-t-il une SCPI logée en assurance vie ?
Non. Il n’est pas compétent pour les parts détenues par un contrat d’assurance vie. La réclamation part alors vers l’assureur ou le distributeur du contrat, puis vers la médiation de l’assurance.
Combien de temps ai-je pour contester un conseil en SCPI ?
Le délai de droit commun est de cinq ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits, selon l’article 2224 du code civil. Le point de départ se discute selon les dossiers. La saisine du médiateur de l’AMF suspend ce délai.
Vous voulez un regard extérieur sur vos SCPI et sur leur poids dans votre patrimoine ? Prenez rendez-vous avec le cabinet, et apportez votre dernier bulletin.
Cet article est une information générale et non un conseil personnalisé. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et un risque de liquidité, leurs revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. À jour au novembre 2026, sous réserve de la loi de finances en vigueur.
Louis Alexandre de Froissard, Montaigne Patrimoine
