Acheter de la Forêt : Pourquoi et Comment ?
La plupart du temps nous avons le sentiment que la part de la forêt régresse sur notre territoire alors que la vérité est tout autre : tous les ans ce sont 80.000 ha de forêts supplémentaire qui rejoignent un massif que recouvre 31% du territoire français. Alors il est temps de se poser la question : acheter de la forêt, pourquoi et comment ?
La crise actuelle et ses conséquences vous fait vous interroger sur les investissements plus “tangibles” il est temps de vous pencher sur ce qui suit !
Retrouvez notre intervention sur la forêt chez Investisseurs TV
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Un bref état des lieux
Depuis le XIXème siècle la France voit son massif forestier grandir régulièrement. Si en 1908 la forêt couvrait seulement 15% du territoire cette surface à doublé.
Bien sûr le Sud-Ouest, avec les landes a beaucoup participé à ce développement mais l’ensemble des régions en a profité et cette carte de l’IGN nous montre l’état en 2021
Résineux (36%) et feuillus (64%, dont 44% de chênes) constituent un massif fourni réparti principalement au Sud et à l’Est du pays. Comme le dit le rapport de l’IGN : « C’est l’occupation du sol la plus importante après l’agriculture qui couvre plus de la moitié de la France métropolitaine.
Mais cette moyenne masque de fortes disparités. Sept départements ont un taux de boisement inférieur à 10 % : la Manche, la Vendée, la Mayenne, le Calvados, le Pas-de-Calais, la Loire Atlantique et les Deux-Sèvres. Quant aux vastes zones géographiques où la forêt domine, elles sont six sylvoécorégions (sur un total de quatre-vingt-six) avec un taux de boisement supérieur à 70 % : la Corse occidentale, l’Ardenne primaire, les Cévennes, les Alpes externes du sud, le Massif vosgien central et les Landes de Gascogne. »
En Europe également la forêt se développe avec 170 M d’Ha repartis en Europe Centrale et du Nord. Le réchauffement climatique apporte quelques perturbations. Mais l’Irlande re-plante aujourd’hui, signe des temps.
Si dans beaucoup de pays la forêt est publique, en France elle est aux ¾ privée. En France dans la partie Ouest, la part du privé atteint même 90%.
Enfin il faut noter que, sur une année normale 20.000 transactions ont lieu en France, pour une surface de l’ordre de 130.000 Ha. Le nombre de transactions est en hausse.
Investir dans la forêt le webinaire
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La forêt un rendement faible…
Avant d’investir dans un tel actif la question du rendement est souvent abordée. Et il faut être honnête : nos aïeux plantaient pour leurs petits-enfants, ce qui veut dire que la pousse des bois est lente.
Le rendement, par défaut, à attendre d’une forêt est de l’ordre de 2 à 3% par an. Il est constitué par :
- Les coupes d’entretien (ou coupe claire)
- Les coupes totales (autre fois coupe rase)
- Les revenus de location (chasses, pêches et autres)
Toutefois la hausse de la valeur de la forêt peut être prise en compte. En effet sur les 20 dernières années le prix de cet actif a doublé en € constants. Ce qui nous donne un complément de rendement de 3 à 3,5%.
Nous n’avons pas de certitude sur le fait que le prix des bois et des forêts continue à monter, mais cet élément est à intégrer. (D’autant plus que nous sommes encore loin des prix du sommet historique de 1981).
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…mais qui peut être dopé, par la fiscalité !
La fiscalité de cet actif cumule plusieurs avantages :
- Réduction d’impôts de 25% à l’entrée (dans certains cas et limitée à 10.000 €)
- Réduction d’assiette de droits de succession ou donation de 75%*
- Réduction d’assiette pour l’IFI de 100%*
Une bonne stratégie fiscale doit permettre de doubler le rendement sur une période de 20 ans (ou moins avec des stratégies sur mesure).
Dans certains patrimoines cet actif permet la transmission à l’abri de taux de taxation très élevés, soit :
- Lorsque le patrimoine ne se transmet pas en ligne directe
- Lorsque les abattements de donation ou assurance-vie ont été consommés
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*Attention, la plupart de ces avantages ne sont obtenus que parce que les différentes contraintes d’entretien sont respectées comme les Plans de Gestion etc…
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En résumé : comment investir ?
Vous voulez acquérir de la forêt ? Une réduction vous attend si vous passez par Montaigne Conseil !
Si l’on veut acheter de la forêt beaucoup de solutions s’offrent à vous : des petites annonces sur LeBonCoin à la prise de contact avec le département forestier de La Caisse des Dépôts (CDC) il y en a pour toutes les bourses. Cependant acheter une forêt en direct nécessite de s’en occuper ou de déléguer la gestion pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le Groupement Forestier
Le Groupement Forestier répond aux attentes des investisseurs :
- Diversification,
- Transmission,
- Développement durable,
- Dans un cadre fiscal adapté.
Dans ce dispositif, c’est le Groupement Forestier, société civile à vocation forestière, qui détient les forêts, l’investisseur détenant des parts sociales du groupement. Il est ainsi dégagé de la gestion, confiée à une société de gestion, qui assure la gérance et la gestion technique des massifs. Il minimise ses risques en optant pour un patrimoine diversifié, tant au plan géographique qu’au niveau des essences qui le composent. Ce type d’investissement est généralement adapté aux clients voulant investir de 10 000 à 300 000 € en forêt. Pour plus d’informations, découvrez le paragraphe suivant « Groupement Forestier ».
L’investissement Direct
Il s’adresse aux investisseurs désireux de se constituer un espace de liberté en diversifiant leur patrimoine et en aménageant leur fiscalité.
- Certains veulent le pratiquer pour un petit montant pour acquérir « un bois » c’est souvent symbolique.
- D’autres souhaitent acquérir une (ou des) parcelle(s) beaucoup plus importantes. Ce type d’investissement est généralement adapté aux clients voulant investir à partir de 300 000 € en forêt. Vous pouvez nous contacter pour que nous puission vous aider.
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Un exemple
GFI France Valley Patrimoine
Présentation de France Valley
France Valley est une société de gestion créée en 2013 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Sa vocation est de démocratiser l’investissement dans les actifs fonciers les plus rares. Elle permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine dans des actifs tangibles à travers un fonds, dont l’objectif est d’acquérir des terres.
Cette société compte aujourd’hui 23 500 hectares de surface forestière et 16 hectares viticoles en gestion avec 3,5 milliards d’actifs sous gestion et 15 500 investisseurs.
Présentation du fonds GFI France Valley Patrimoine
Performance
La capitalisation de ce fonds se fait en fonction de l’évolution de la valeur du foncier forestier et de la valeur du stock de bois sur pieds nette de prélèvements. C’est le seul actif que la nature dote d’une croissance naturelle tous les ans.
Le rendement est construit par une gestion raisonnée du patrimoine forestier, France Valley fait certifier toutes ses forêts PEFC (Program of the Endorsement of Forest Certification) ou FSC (Forest Stewardship Council) et respecte une charge de gestion interne encore plus stricte.
L’objectif de gestion est une performance d’environ 2,5% par an (net de frais de gestion et de commission de souscription) en moyenne sur 10 ans.
La performance de l’investissement = rendement d’exploitation net des forêts + évolution de la valeur des actions (dépend de l’évolution de la valeur des forêts).
- Rendement d’exploitation des forêts : dépend du programme d’exploitation et du cours du bois, il est donc fonction de l’offre et la demande
- Valeur des actions : dépend de l’évolution du stock de bois dans les forêts et de l’évolution du prix de l’hectare (progression de 1% à 8%/an depuis 2013)
(Nous pouvons vous proposer d’autres GFI gérés par d’autres sociétés de gestion comme SOGENIAL ou encore FIDUCIAL)
Fiscalité IR
L’investissement dans cette foncière peut permettre de bénéficier du dispositif de « Madelin ou PACTE » et vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 10.000 € dans la limite des « niches fiscales » Réduction d’impôts de 25%
Droits de donation et/ou de succession
Ce placement voit son assiette baisser de 75%, en cas de donation ou de succession quel que soit le lien de parenté, sans limite de montant. (sous condition de détention de moins de 10% du capital et des droits de vote du fonds)
Impôt sur la Fortune Immobilière
Ce placement est exonéré d’IFI, sans limite de montant (sous condition de détention de moins de 10% du capital et des droits de vote du fonds)
L’univers d’investissement
La politique d’investissement de la Foncière consiste à construire un patrimoine diversifié qui pourra à la fois servir le rendement envisagé et de recherche une prise de valeur :
- Situations géographiques variées en France en recherchant la qualité des sols, des conditions pluviométriques et les températures adaptées aux peuplements présents (par exemple en France, la moitié Sud de la région PACA est exclue)
- Peuplements variés en essences, en maturités et en configurations (futaies régulières ou jardinées, forêts naturelles ou issues de plantation). 65% de feuillus
- Destination des bois pour différents marchés actifs (construction, menuiserie, agglomérés, mobilier, chauffage, emballages…)
- Diversifier entre un potentiel rendement (revenus issus de coupes de bois) et un potentiel de capitalisation.
Les régions prioritaires sont : Auvergne Rhône-Alpes : 25%, Bourgogne-Franche-Comté 21%, Centre-Val-de-Loire 18%, etc.
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Contactez-nous : contact@montaignepatrimoine.fr
05.56.06.31.09 ou sur LinkedIn : Montaigne Conseil& Patrimoine