Fin de l’engouement pour la « Pierre-Papier » ?
Depuis plusieurs années on assiste à un véritable engouement pour la Pierre-Papier, la crise actuelle serait-elle sur le point de la remettre en cause ? Analyse…
L’immobilier de bureau et commercial ne sont pas à la même enseigne
Un rappel de la situation actuelle
L’économie mondiale a subi un ralentissement brutal. De nombreuses entreprises ont été contraintes d’interrompre leur production. Des pays ont fermé leurs frontières, les ménages ont fortement diminué leur consommation. Les banques centrales tentent d’endiguer la panique boursière à travers des mesures d’aides exceptionnelles.
Dans l’immédiat, les États agissent pour que les acteurs économiques essentiels aux intérêts des Nations poursuivent leurs activités, et pour qu’un maximum d’entreprises soient en mesure de redémarrer à l’issue du confinement.
Il est important de rappeler qu’un dispositif de prêt de 300 Md€ a été mis en place par l’État français (et 2.000 Md€ en Europe). Ceci doit permettre à l’ensemble des entreprises de surmonter les perturbations en termes de gestion de trésorerie induites par cette crise sanitaire.
Mais quelles conséquences pour les marchés immobiliers ?
La Pierre-Papier été investie dans plusieurs secteurs de l’immobilier. Les plus touchés sont ceux concernés par l’arrêté de fermeture (commerces hors alimentaires et hôtellerie). La baisse de leur chiffre d’affaires entraîne un asséchement de leur trésorerie. Ces acteurs sont les plus enclins à envisager le recours au mécanisme d’activité partielle et aux demandes de report de loyer et charges.
La situation est différente pour les bureaux, locaux d’activité et entrepôts. La plupart ont réussi à maintenir leur activité, les autres assurent un chiffre d’affaires plus ou moins minoré grâce à un PCA et à la mise en place du télétravail.
A noter une initiative d’Adidas fin mars en Allemagne qui souhaitait suspendre les loyers de ses boutiques. L’initiative suscite un tollé général. Pas sûr que la négociation soit à l’avantage de l’équipementier.
Où sont les investisseurs ?
Concernant le marché de l’investissement, les investisseurs font preuve de prudence dans cet environnement incertain. La question de la suspension des loyers est à mettre en relation avec le très fort ralentissement de l’économie pour certains secteurs mais également avec l’annonce du Président Macron. Suspension de loyer ne signifie pas annulation de loyer.
De plus, précisons que l’allocution ne mentionnait que les TPE et PME les plus en difficulté. Enfin il faut noter que toute demande de report peut aussi être l’occasion de négocier des allongements de durée d’engagement, nous le voyons chez plusieurs gérants.
L’immobilier de bureau peut révéler des opportunités à l’achat
Le cas des SCPI
Concernant l’investissement Pierre-Papier, les différentes SCPI avec lesquelles nous travaillons ont toute établit avec efficacité un PCA (Plan de Continuité d’Activité). Il vise à maintenir le bon déroulement des opérations courantes du back office et les processus de recouvrement de loyers, malgré les mesures de confinement.
Nous avons recueilli les avis de nombreux gérants de SCPI quant à l’éventuel impact de cette crise sanitaire sans précédent sur le marché de l’immobilier en France concernant leurs véhicules d’investissement.
Il ressort que la plupart d’entre eux ont, à ce jour peu de demande de report de loyer :
- Entre 2 et 6% de leurs locataires
- et le plus souvent moins de 4% de la masse des loyers.
Les conséquences en termes de performance peuvent être estimées comme faibles (20 à 40 pts de baisse de rendement ?) Toutefois l’enjeu est la durée du confinement ou de l’arrêt de l’économie. Même si les derniers éléments portés à notre connaissance nous invitent à être confiants, nous y verrons plus clair à la fin du mois d’avril.
Faut-il revenir sur la Pierre-Papier ?
On peut légitimement se poser la question. Si cela nous semble encore un peu tôt sur les SCPI diversifiées avec un stock important, les SCPI récentes qui commencent à constituer leur parc, en se positionnant à l’achat peuvent recéler des opportunités. Un investissement régulier (mensuel) prend ici tout son sens !
Nous avons sélectionné également quelques Fonds Immobiliers spécialisés. Dans ceux-ci nous avons remarqués qu’il y a toute une panoplie de solutions qui permet l’accompagnement les locataires dans la valorisation du fond à long terme. Donc là aussi une situation à considérer avant d’investir. Nous organisons à ce titre un Visio-conférence avec l’un d’entre eux vendredi 3 mars à 9h30, réservée à nos clients.
Et du côté des Foncières cotées ?
Ces titres cotés en bourse représentent des portefeuilles immobiliers qui ont la particularité de distribuer 85% des loyers perçus et 50% des plus-values effectuées. Autant dire que ce sont des titres de rendement.
Comment se sont-ils comportés ? Nous aurions pu espérer une résilience de ces titres, mais ils sont victimes de la somme des peurs des investisseurs et de leur relative liquidité. Les investisseurs se sont massivement dégagés de ces titres (plutôt chers il y a 5/6 mois). Tout d’abord, ils sont liquides, puis l’importance de la crise a cristallisée les craintes des porteurs (hausse des taux, baisse potentielle des valeurs, arrêt des loyers, chômage…) La baisse atteint 50 à 60%, voire plus, amenant les rendements théoriques annuels à parfois plus de 9%. A regarder de plus près
Conclusion
La Pierre-Papier, une opportunité ? En tout cas une piste à creuser…. Toute période de crise est l’occasion de revoir sa stratégie d’investissement, vous aussi faite un point !
Toute l’équipe reste à votre disposition :
Les numéros à joindre : Tout le monde est disponible de 9h30 à 12h30 et de 14h00 à 18h30, mais aussi :
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