Immobilier papier et IFI : comment optimiser ?
Le constat : en France la fiscalité reposant sur l’immobilier est assez élevée tant au niveau du revenu que du capital. Si l’on aborde souvent ce constat, les solutions proposées sont à parcourir avec soin. Avec un peu de travail, nous trouverons sûrement la solution ensemble. Ici on vous donne un avant-goût : Immobilier papier et IFI : comment optimiser ?
1. L’IFI contexte, utilité et fonctionnement
Une des promesses d’Emmanuel Macron pour capter le soutien des milieux d’affaires en vue de son élection à la Présidence, a été de promettre de libérer de la férule de l’ISF les valeurs mobilières. Il trouvait comme solution de ramener l’ISF sur la seule sphère immobilière. Ceci était plus présentable politiquement.
Ainsi, l’IFI a pour vocation de taxer, avec le moins d’exceptions possibles, tout le patrimoine immobilier, détenu directement ou non. Un certain nombre de mesures « anti-abus » ont accompagné cet impôt. Deux ans après sa mise en place les recettes sont plus élevées qu’attendu : le double de la prévision ! (Millésime 2018- source Ministère du Budget).
Un des points-clés de ces mesures a été le traitement des passifs. Partant du principe que les actifs sont évalués globalement comme pour l’ISF, attardons-nous sur ce point.
2. Le rôle des passifs
Nous pourrons résumer les évolutions et mesures anti-abus ainsi
- – Limitation des déficits en cas de détention directe
– Les prêts in fine deviennent « amortissables »
– La déduction des comptes courants se complexifie fortement
– Les cessions à soi-même dans le viseur
– La fin des sociétés « mixtes » : immobilier et cash.
Force est de constater qu’aujourd’hui détenir un bien dans une société est plus favorable au niveau IFI qu’en direct. Il ne faut pas tout mettre dans des sociétés, mais il faut réfléchir à cette structuration en préambule.
Ensuite, les biens financés par du passif dans une société détenant par ailleurs du cash sont taxés pour plus que leur valeur nette !
En clair un bien de 1 M€ financé par un emprunt in fine de 1M€ le tout contre-garanti par un placement de 600 K€ pourrait amener une déduction du passif assez rapidement égale à moins de 50%. En effet dans ce schéma on cumule l’obligation d’amortir les dettes et le fait de ne déduire qu’à hauteur du pourcentage d’actif immobilier (1000/1600) soit 62,5%.
A l’opposé, nous avons la possibilité de proposer à l’investissement des parts de fonds immobiliers (en direct ou en assurance-vie) avec une quote-part de 5% imposable à l’IFI uniquement. Cela repose sur une gestion particulièrement fine des passifs. Il faut investir 125.000€ minimum mais l’effet de réduction d’assiette est immédiat !
Donc pour le financement de l’immobilier une stratégie adaptée s’impose.
3. Le démembrement
Au titre de l’Art 968 du CGI le payeur de l’IFI est l’usufruitier. Ce qui implique donc que le nu-propriétaire est (sauf rares exceptions) exonéré d’IFI sur son droit immobilier.
Donc comme pour l’immobilier en direct, on peut investir dans de la nue-propriété de parts d’OPC que sont les SCPI. On peut également démembrer temporairement ou définitivement des parts.
A retenir :
- – Investir en nue-propriété seule (sous démembrement temporaire).
– Céder l’usufruit temporaire dans certaines conditions précises.
– Transformer un usufruit en rente viagère permet aussi de conserver un revenu à une génération lourdement imposée tout en la libérant de la charge de l’IFI.
4. L’expertise nécessaire
Les exemples cités ci-dessus ont tous des points communs :
- – Une nécessaire expertise technique.
– Une mise en place adaptée qui confère plus au sur-mesure qu’au prêt-à-porter.
– Une efficacité prouvée.
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Nous n’avons pas parlé de du statut de LMP et de l’exonération d’IFI. Pourquoi ? parce que cela tient plus de la théorie ou de la légende que de la pratique.En effet les cas où cels est à la fois applicable et efficace sont extrêmement rares…