SCI IR/IS : 1. Opter pour l’IS est-ce le bon choix ?

SCI IR/IS  :  1. Opter pour l’IS est-ce le bon choix ?

Alors que la pression fiscale se durcit depuis 2011, vous êtes de plus en plus nombreux à consulter nos articles sur ce blog. Beaucoup nous demandent s’il ne faudrait pas opter pour l’IS dans leurs SCI ou quel est vraiment le meilleur choix : SCI IR ou IS ? Nous allons donc répondre à la question ici : Opter pour l’IS est-ce le bon choix ?

1. L’IS en première intention ?

Que ce soit Les Echos du Patrimoine, récemment, ou bien d’autres revues encore le sujet de l’option fiscale de la SCI fait couler beaucoup d’encre ! Si un des conseils réguliers pour réduire la facture fiscale est d’opter pour l’IS dans ses SCI, nous pensons qu’il s’agit là d’une solution de dernier recours. D’autres pistes sont à explorer avant cela.

Dans ce blog à plusieurs reprises, nous avons expliqué, tableaux à l’appui pourquoi le match SCI IR/IS tournait à l’avantage de l’IR. Mais vous nous dites souvent ne pas avoir les moyens de payer l’Impôt sur le revenu et encore moins la CSG, voire qu’avec le PFU il faut revoir nos choix.

Donc, nous avons repris nos simulations et nous sommes assez d’accord avec certains de vos commentaires :

• LA SCI à l’IR est réservée aux riches !
• La SCI à l’IS c’est pour les pauvres !

Toutefois, l’analyse doit se montrer plus fine et les conseils vont dépendre de beaucoup de certains  paramètres :

• Détention prévue sur long terme (+ de 30 ans) ou le moyen terme ?
• La revente au terme fait-elle partie du projet, ou non ?
• Le bien a-t-il un potentiel de plus-values ou non ?
• Le rendement est-il élevé (+ de 7/8%) ou non ?
• Quel est le niveau des loyers ?

Par contre, attention ! Toutes les solutions que nous proposons ne pourront pas être mises en œuvre uniquement pour des raisons fiscales. Il faudra à chaque fois qu’il y ait de vraies motivations économiques ou patrimoniales qui puissent justifier cette nouvelle organisation.

2. Alternative 1 : Refinancer le bien détenu.

La SCI détient un ou des biens immeubles. Lors d’une réflexion globale au niveau familial il nous est arrivé de devoir conseiller un “refinancement” de l’immeuble. Bien sûr il ne s’agit pas de renégocier l’emprunt pour un plus long ou de passer d’amortissable en in-fine : tout intérêt supplémentaire à la masse initiale d’intérêt n’est pas déductible !

Aussi, dans le cas de figure qui nous occupe, 2 générations unissent leurs intérêts : les parents seuls détenteurs de la SCI ou de l’immeuble vont le céder (ou céder les parts) à une nouvelle structure qui comportera des associés de la génération suivante (en nue ou en pleine propriété).

Ceci permettra de :

• récupérer du cash pour les parents.
• remettre (une peu) d’intérêts déductibles dans la balance fiscale.
• transmettre une partie du patrimoine

Cette solution ne va pas fondamentalement faire baisser la pression fiscale mais souvent la rendre plus supportable.

1.  Alternative 2 : Démembrer

SI l’on possède un peu de temps devant soi, céder la nue-propriété du bien sous un usufruit long peut représenter une solution très efficace. Il faudra se montrer prudent à l’organisation générale de l’opération mais cette possibilité offre une efficacité redoutable.

La cession peut porter sur l’immeuble mais elle peut aussi porter sur le parts de société. Nous sommes spécialisés dans l’accompagnement de ce genre de schéma. Il faut simplement du temps devant soi et ce type de fonctionnement s’adapte parfaitement à l’immobilier d’exploitation.

3. Alternative 3 : Apporter les parts à une SC holding IS

Pour une SCI IR mature, cette solution peut représenter de nombreux avantages. Par rapport à « l’option IS » classique il faut y regarder à 2 fois :

• Pouvoir supprimer les revenus fonciers rétroctivement au 1er janvier de l’apport. (Cela signifie que vous pouvez encore faire “disparaître” vos revenus fonciers 2020 !!!)
• Céder non pas des immeubles, mais des parts de société à l’IR le jour où vous souhaiterez céder. Et nous pourrons vous expliquer pourquoi cela peut être très rentable.
• Utiliser enfin des comptes courants devenus très importants et pour lesquels vous ne saviez plus comment faire pour les purger (alors que vous aviez déjà donné la nue-propriété des parts, par exemple). Ce dernier point peut à lui seul rentabiliser l’apport.

4. Alternative 4 : Louer “meublé” ou “équipé voire “aménagé”

Les revenus fonciers concernent l’activité civile de location nue. Alors qu’il existe, comme vous le savez, d’autre types de location, tant pour l’habitat que pour les locaux professionnels. Et même si la conversion d’une activité de “nu” vers “équipé” est complexe, elle est parfaitement possible.

Si la SCI est à l’IR, la conversion en SARL IR est faisable, moyennant quelques précautions. Et cela suffira, pour peu que l’on ait les autorisations nécessaires, à accompagner la transformation de logements nus en meublé. La fiscalité par le jeu de l’amortissement s’en trouvera fortement allégée.

De même des locaux professionnels peuvent tout à fait être loués équipés. Dans ce cas le revenu sera traité dans le cadre du BIC ou du Micro-BIC. Notre ami Pierre Fernoux a écrit de remarquables pages sur ce sujet dans son ouvrage « Gestion Fiscale du Patrimoine » et nous sommes à votre disposition pour vous guider sur ce choix.

Nous y reviendrons en détail sur les stratégies de Loueur en Meublé (ou loueur équipé) dans un autre article prochainement.

Conclusion

Pour accéder aux tableaux cliquer ICI. Un exemple chiffré est parfois plus parlant.

Donc, si vous le voulez bien, avant d’opter pour l’IS dans vos SCI, pesez bien vos choix.

Si vous avez déjà opté pour l’IS et que ce n’est pas la bonne option, ne vous inquiétez pas, ce choix est réversible jusqu’au 5ème exercice fiscal de la société (loi de finances 2019 article 50 qui modifie l’article 239 du CGI, articles 239 du CGI et 206 du CGI).

Alors, interrogez-nous donc, sur les alternatives nombreuses. A chacun sa solution, car nous croyons qu’il n’y a pas de recette miracle mais plutôt une solution adaptée à un cas particulier.

Vous pouvez utiliser La Consultation Patrimoniale pour échanger avec nous et voir commenter les tableaux en 30 minutes chrono !

A très bientôt !

Mis à jour le 10/10/2020