Investissement en Nue Propriété de SCPI
Aspects civils
De manière générale, le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance.
Le nu propriétaire détient le droit de posséder les parts alors que l’usufruitier percevra les revenus des parts.
A l’issue du démembrement, c’est le nue propriétaire qui récupère la pleine propriété des parts.
En acquérant des parts de SCPI, vous devenez associé de celle-ci. Vous acquérez en même temps des pouvoirs politiques qui s’expriment essentiellement lors des votes aux assemblées.
Dans le cas d’un démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent se faire représenter par l’un d’entre eux, ou par un mandataire commun obligatoirement associé.
A défaut de notification d’un représentant ou d’un mandataire commun à la société de gestion, cette dernière convoquera :
– l’usufruitier pour le vote des résolutions à caractère ordinaire
– le nu propriétaire, pour le vote des résolutions à caractère extraordinaire. Celui-ci pourra assister aux assemblées ordinaires sans prendre part au vote sauf pour les résolutions augmentant ses engagements.
Aspects fiscaux
ISF
Les biens ou parts de SCPI grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.
De plus, en cas d’achat de parts de SCPI à crédit, nous notons une augmentation du passif patrimonial à hauteur du capital restant dû. Cela entraine donc une réduction de la base taxable à l’ISF.
Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison de votre statut de nu-propriétaire car vous ne percevrez pas de revenu et vous ne serez donc pas imposés.
Plus-values
La cession de la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées.
La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l’éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 12,3 %.
A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier ou des parts de SCPI sans aucune taxation.
En cas de cession du bien ou des parts de SCPI, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans.
Droits de succession
Dans l’hypothèse du décès du nu-propriétaire avant la fin de l’usufruit, la nue-propriété est intégrée dans la succession du défunt et transmise à ses héritiers après paiement des droits de succession calculés sur la valeur de cette nue-propriété.
Aspects économiques
Fonctionnement :
· L’investissement en nue propriété 10 ans, coute 64% de la valeur de la part en pleine propriété (78% pour de la nue propriété 5 ans).
Cela permet de profiter de l’effet de levier du démembrement pour se constituer un patrimoine.
· Au terme du démembrement le nue propriétaire récupère la pleine propriété des parts, soit une valorisation à 100% des parts de SCPI (+ revalorisation annuelle comprise entre 1 et 5% en moyenne par an. Avec un investissement initial de seulement 64% (NP 10 ans)
· Dans le cas d’un investissement à crédit, le souscripteur profite d’un avantage fiscal supplémentaire car le passif vient réduire la base taxable à l’ISF.
Exemple :
