Deux fenêtres se suivent sans se recouvrir. Le don familial affecté à un logement neuf, exonéré jusqu’à 100 000 euros par l’article 790 A bis du code général des impôts, se ferme le 31 décembre 2026. Le budget 2027 en propose une autre, du 1er janvier au 30 juin 2027, qui n’est pas encore votée.
Le projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 4 porte un titre qui annonce clairement son objet, « mesure temporaire d’allègement de la fiscalité des donations pour encourager les transmissions intergénérationnelles ». Pour les familles qui avaient un don en préparation cet automne, la question n’est plus théorique. Signer en novembre ou attendre janvier ne coûte pas la même chose.
Deux textes, deux niveaux de certitude
La première chose à faire est de séparer ce qui est du droit positif de ce qui reste une intention gouvernementale. L’article 790 A bis du code général des impôts existe, il a été voté, et il s’éteint seul, sans qu’aucune décision politique nouvelle soit nécessaire. L’article 4 du budget 2027, lui, n’est qu’un projet. Les débats s’ouvrent en séance publique à l’Assemblée nationale le 13 octobre 2026 selon le dossier législatif du texte, et un dispositif de donation est exactement le genre de mesure qu’un amendement peut raboter, décaler ou faire disparaître.
Cette asymétrie commande tout le raisonnement. D’un côté une économie certaine mais qui expire. De l’autre une économie plus large, peut-être, dans trois mois.
Le don pour un logement neuf se ferme le 31 décembre 2026
L’article 790 A bis du code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025, exonère de droits de mutation à titre gratuit les dons de sommes d’argent affectés à un projet immobilier précis. L’acquisition d’un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement, ou des travaux de rénovation énergétique du logement du donataire.
Les plafonds sont généreux et peu de familles les utilisent à plein. L’exonération atteint 100 000 euros par donateur et par donataire, dans une limite globale de 300 000 euros par donataire. Un couple de parents et deux grands-parents peuvent donc financer, ensemble, 300 000 euros de projet immobilier à un même enfant sans un euro de droits. Seuls comptent les versements effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, et la somme peut être fractionnée à condition que le dernier versement tombe avant cette date.
Deux contraintes pèsent sur ce dispositif. Le bien doit être conservé cinq ans, en résidence principale du donataire ou en location à usage d’habitation. Et l’argent doit réellement être affecté au projet, ce qui suppose que le projet existe. Un don versé en décembre 2026 sur un compte, sans acquisition identifiée, n’entre pas dans le dispositif. Nos équipes traitent ce point dans le cadre de nos missions d’ingénierie patrimoniale, parce que la chronologie entre le don et l’acte d’achat décide souvent du sort de l’exonération.
Ce que l’article 4 du budget 2027 met sur la table
Le projet gouvernemental ne prolonge pas le dispositif immobilier. Il ouvre une fenêtre différente, plus large dans son objet et plus courte dans le temps, réservée aux dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.
Un abattement porté de 31 865 à 50 000 euros
Aujourd’hui, l’article 790 G du code général des impôts exonère les dons familiaux de sommes d’argent à hauteur de 31 865 euros tous les quinze ans, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et le donataire soit majeur. Le projet porte cette limite à 50 000 euros pour les seuls dons de la fenêtre. Le cercle des bénéficiaires reste celui que l’on connaît, enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, et à défaut de descendance neveu ou nièce, puis par représentation petit-neveu ou petite-nièce.
Cet abattement se cumule avec l’abattement classique de 100 000 euros entre parent et enfant de l’article 779. Un parent qui n’a rien donné depuis quinze ans pourrait donc transmettre 150 000 euros à son enfant sans droits, contre 131 865 euros aujourd’hui.
Un taux unique de 6 %, ramené à 5 % sous condition
Au delà de l’abattement, le texte prévoit un taux unique de 6 % sur la fraction taxable, dans la limite de 100 000 euros par donateur et par donataire. Le donataire doit avoir dix-huit ans révolus ou être émancipé, et ne pas dépasser cinquante ans au jour de la transmission. Ce plafond d’âge est nouveau et il resserre sensiblement la cible par rapport au droit commun.
Le taux descend à 5 % si le donataire reverse 1,1 % des sommes reçues à certains organismes sans but lucratif, ceux qui fournissent gratuitement des repas ou des soins à des personnes en difficulté, ou qui accompagnent les victimes de violences domestiques. Ce versement n’ouvre droit à aucune réduction d’impôt. Le détail de ces conditions figure dans l’analyse du texte initial publiée par KPMG Avocats.
Le point le plus intéressant, le rappel fiscal
Dans sa version déposée, ce don ne serait pas soumis au rappel fiscal. Autrement dit, il ne viendrait pas amputer les abattements disponibles pour une donation ou une succession ultérieure. Pour une famille qui transmet par étapes sur vingt ou trente ans, c’est souvent plus précieux que les quelques milliers d’euros d’économie immédiate. C’est aussi, pour cette raison, la disposition la plus susceptible d’être modifiée pendant les débats.
| Dispositif | Fenêtre | Plafond et contraintes |
|---|---|---|
| Don familial ordinaire, article 790 G | Permanent, tous les quinze ans | 31 865 euros. Donateur de moins de 80 ans, donataire majeur |
| Don pour logement neuf, article 790 A bis | Jusqu’au 31 décembre 2026, texte voté | 100 000 euros par donateur, 300 000 par donataire. Projet immobilier identifié, conservation cinq ans |
| Abattement majoré, article 4 du budget 2027 | 1er janvier au 30 juin 2027, non voté | 50 000 euros. Aucune affectation imposée |
| Taux réduit, article 4 du budget 2027 | 1er janvier au 30 juin 2027, non voté | 6 % jusqu’à 100 000 euros, 5 % avec reversement de 1,1 %. Donataire de 18 à 50 ans |
Comment nous arbitrons entre les deux fenêtres
Le raisonnement part du projet familial, pas du dispositif fiscal. Un don est un transfert de patrimoine qui ne se reprend pas. La première question reste donc de savoir si le donateur peut se séparer de la somme sans fragiliser ses propres revenus, aujourd’hui et dans quinze ans.
Cela posé, trois critères départagent les deux fenêtres. L’affectation d’abord. Si l’argent sert un achat dans le neuf ou une rénovation énergétique, le dispositif de 2026 est sans équivalent, parce qu’aucun des deux volets du budget 2027 n’approche 100 000 euros par donateur en exonération pure. L’âge ensuite. Un donataire de cinquante-deux ans est hors du taux de 6 % et n’a rien à attendre de janvier. L’horizon enfin. Une famille qui prévoit plusieurs donations échelonnées regardera surtout l’absence de rappel fiscal, qui ne vaut que pour la fenêtre de 2027 et seulement si le texte survit aux débats.
Un mot sur le risque d’attente. Le gouvernement a lui-même annoncé que le contenu de sa copie serait négocié avec les groupes politiques. Bâtir une transmission de 150 000 euros sur un article non voté revient à parier sur un calendrier parlementaire. Pour un projet immobilier déjà engagé, le texte en vigueur est la seule base sérieuse.
| Votre situation | Le réflexe à avoir |
|---|---|
| Votre enfant achète dans le neuf ou rénove | Verser avant le 31 décembre 2026, et vérifier que le projet est identifiable au moment du don |
| Don sans affectation, donataire de moins de 50 ans | Préparer l’acte maintenant, attendre le vote du budget avant de signer |
| Donataire de plus de 50 ans | Rien à attendre du taux de 6 %. Raisonner sur les abattements de droit commun |
| Titres en report d’apport-cession | Dossier à revoir d’urgence, voir la section suivante |
Deux autres articles du budget frappent déjà, sans attendre le vote
Certaines dispositions fiscales s’appliquent à compter de la date de présentation du projet, et non de sa promulgation. Deux articles du budget 2027 utilisent ce procédé, et tous deux touchent la transmission.
L’article 5 met fin au report d’imposition de l’article 150-0 B ter du code général des impôts en cas de transmission à titre gratuit des titres reçus en rémunération d’un apport. Jusqu’ici, donner ces titres pouvait effacer définitivement la plus-value en report. Désormais elle deviendrait imposable, pour les transmissions réalisées à compter du 1er octobre 2026. Un paiement échelonné sur cinq ans est prévu en contrepartie. Les dirigeants qui avaient préparé une donation de titres pour la fin d’année doivent faire recalculer leur schéma, et nos travaux sur les sociétés patrimoniales partent de ce nouveau paramètre.
L’article 6 resserre l’accès au régime fiscal de l’assurance vie pour les contrats souscrits à compter du 1er octobre 2026, et à compter du 1er juillet 2027 pour les contrats antérieurs. Trois conditions cumulatives sont posées, dont le versement des primes en numéraire et l’absence d’actifs liés au souscripteur, à l’assuré ou à leur cercle familial. Un contrat qui ne les respecterait pas au jour du décès basculerait aux droits de mutation par décès selon le lien de parenté.
La formalité à ne pas rater, un mois pour déclarer
Quelle que soit la fenêtre retenue, un don manuel ou un don de somme d’argent doit être déclaré par le donataire dans le mois qui suit le don. Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration se fait en ligne, depuis l’espace personnel du donataire sur impots.gouv.fr, en application du décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025. Le formulaire papier 2735 ne subsiste que dans des cas limitativement listés, dont l’absence d’accès à internet et le donataire mineur.
Ce délai est court et souvent découvert après coup. Pour un don de fin décembre, la déclaration tombe en janvier, quand personne ne pense à sa fiscalité personnelle. Le sujet se traite le jour du virement, pas trois semaines plus tard.
Pour le dispositif de l’article 790 A bis, l’affectation des fonds doit en outre pouvoir être démontrée. Conservez l’acte de vente, le contrat de réservation ou les devis de travaux au même endroit que la déclaration de don. Nos accompagnements en stratégie immobilière s’ouvrent presque toujours par cette mise en ordre des pièces.
Questions fréquentes
Le budget 2027 prolonge-t-il le don de 100 000 euros pour un logement neuf ?
Non. Dans sa version déposée le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances ne reconduit pas l’article 790 A bis du code général des impôts. Ce dispositif s’éteint donc pour les versements postérieurs au 31 décembre 2026, sauf prolongation introduite par amendement pendant les débats.
Peut-on cumuler l’abattement de 50 000 euros et celui de 100 000 euros ?
Oui, si le texte est adopté en l’état. L’abattement majoré de l’article 4 reprend le mécanisme de l’article 790 G, qui se cumule avec l’abattement en ligne directe de l’article 779. Un parent pourrait donc transmettre 150 000 euros sans droits à un enfant, à condition de n’avoir rien donné dans les quinze années précédentes.
Qu’est-ce que le rappel fiscal, et pourquoi en parler ici ?
Le rappel fiscal est la règle qui oblige à tenir compte des donations consenties depuis moins de quinze ans pour calculer les droits d’une nouvelle transmission. Un don qui y échappe laisse les abattements intacts pour la suite. C’est pour les familles qui transmettent par paliers l’avantage le plus durable du dispositif proposé.
Mon enfant a 54 ans, le taux de 6 % lui est-il ouvert ?
Non. Le projet réserve le taux de 6 % aux donataires qui n’ont pas plus de cinquante ans au jour de la transmission. En revanche, l’abattement porté à 50 000 euros ne comporte pas ce plafond d’âge dans la version déposée, seule la majorité du donataire étant exigée.
Faut-il passer par un notaire pour un don de somme d’argent ?
Un don de somme d’argent peut se faire par simple virement, suivi de la déclaration en ligne du donataire dans le mois. L’acte notarié devient utile dès que la transmission s’inscrit dans une stratégie plus large, répartition entre plusieurs enfants ou donation-partage.
Que se passe-t-il si le logement est revendu avant cinq ans ?
La condition de conservation de cinq ans, en résidence principale du donataire ou en location à usage d’habitation, conditionne le maintien de l’exonération. Une revente anticipée expose à la remise en cause de l’avantage. Ce point se vérifie avant le don, surtout quand le donataire est susceptible d’une mobilité professionnelle.
Votre situation mérite un calcul, pas une règle générale. Le montant, l’âge du donataire, l’existence d’un projet immobilier et vos donations passées changent la réponse. Prenons rendez-vous pour arbitrer votre transmission avant la fin de l’année.
Cet article délivre une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les placements évoqués comportent un risque de perte en capital. Les dispositions du projet de loi de finances pour 2027 citées ici ne sont pas votées et peuvent être modifiées ou abandonnées au cours des débats parlementaires. À jour en octobre 2026, sous réserve de la loi de finances en vigueur.
Louis Alexandre de Froissard, Montaigne Patrimoine
