Dispositif Pinel : entre nouveautés et déception
Comme nous le savons tous, la loi PINEL vient remplacer la loi DUFLOT depuis le 1er septembre 2014. Cette dernière avait été crée pour stimuler la construction de logements.
L’article 5 de la loi de finances pour 2015 a, également, confirmé et légèrement modifié ce dispositif pour le rendre plus attractif. Enfin, dans une circulaire du BOFIP parue la semaine dernière, l’Administration Fiscale confirme le tout.
I) Le « nouveau » dispositif
Ce dispositif est destiné à aider les investisseurs (particuliers) qui souhaitent investir dans un logement neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Le but étant, également, de créer une nouvelle offre de logement sur le territoire.
Comme pour son prédécesseur, des conditions sont à respecter afin de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal.
En principe, tout contribuable, domicilié en France, acquérant un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peut bénéficier de ce dispositif. L’acquisition doit se faire entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.
Concernant la défiscalisation, elle dépend du prix du bien et de la durée de location :
-si la location est de 6 ans, le taux de réduction Pinel sera de 12%
-si la location dure 9 ans, le taux est élevé à 18%
A la fin de cette période de location, le contribuable peut prolonger le bail pour une durée maximale de 12 ans :
–si la première période était de 6 ans : le prolongement peut se faire pour une durée 3 ans renouvelable une fois. La réduction d’impôt s’élèverait à 6% du prix de revient du bien pour les trois premières années puis à 3% pour les trois années suivantes.
–si la première période était de 9 ans : la prolongation peut être de seulement 3 ans non renouvelable. La réduction d’impôt serait alors de 3 %.
L’article 5 prévoit que le dispositif est applicable pour les départements et territoires d’outre mer avec les réductions d’impôt suivantes : 23 % pour une durée de location de 6 ans et 29 % pour une durée de 9 ans.
Plusieurs conditions sont à respecter pour que la location entre dans le cadre de la loi Pinel :
-le propriétaire doit louer le logement concerné en tant que résidence principale du locataire
-le logement doit être loué dans l’année qui suit la livraison du bien
-la durée de location doit être d’au moins 6 ans
-le propriétaire doit s’engager à respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Les opérations éligibles à ce dispositif sont, évidemment, les logements neufs, en l’état futur d’achèvement et les constructions. Mais un logement inachevé acquis dans le but d’être terminé entre également dans la loi Pinel.
Concernant les biens en VEFA, la loi de finances pour 2015 introduit une nuance : ces logements ouvriront droit à l’avantage fiscal s’ils ont été achevés dans les 30 mois de la signature de l’acte authentique et non plus de la déclaration d’ouverture du chantier.
Au rayon des nouveautés, la souscription au capital de SCPI entre dans le cadre du dispositif Pinel. De plus, l’article 5 de la loi de finances pour 2015 applique la réduction d’impôt sur la totalité du montant de la souscription et non plus sur 95 %.
De plus, il est désormais possible de louer à un ascendant ou à un descendant.
Attention, le locataire ne doit pas faire parti du foyer fiscal du propriétaire (donc si votre enfant fait des études et qu’il est toujours rattaché à votre foyer fiscal, vous ne pourrez pas lui louer le logement en question).
Autre restriction à cette location « familiale », le loyer ne doit pas être sous évalué. Ce dernier doit correspondre au prix moyen des loyers constaté dans la zone du logement.
Concernant la défiscalisation a proprement parlé, cette réduction d’impôt Pinel ne peut pas être cumulée avec les dispositifs Duflot, Scellier, Censi Boulevard, Malraux ou monument historique.
Par ailleurs, la loi Pinel, comme la Duflot, entre dans le champ du plafonnement des niches fiscales (10 000€/an). Et le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien augmenté des frais de notaire dans la limite de 300 000 €.
Autre avantage, sous la loi Duflot, la réduction maximale d’impôts était de 54 000 €. Avec le dispositif Pinel, cette réduction est poussée jusqu’à 63 000 €.
Ce nouveau dispositif apporte donc son lot de nouveautés non négligeables mais également des avantages par rapport à son prédécesseur. Effectivement, la durée d’investissement change ce qui fait que la personne ayant acquis un bien sous la coupe Pinel pourra choisir la durée de défiscalisation (minimum 6 ans) à laquelle il pourra rajouter 2 périodes de 3 ans chacune (donc 9 et 12 ans).
II) Un dispositif peu surprenant
Comme l’énonce, Louis Alexandre de FROISSARD, rédacteur du blog et conseil en gestion de patrimoine, dans un article des Echos (vous pouvez retrouver cet article ici) : le dispositif Pinel n’apporte que peu de nouveautés, « mais il rend acceptable le Duflot qui était un repoussoir ».
En dépit de ces changements, donc, le dispositif Pinel n’apparait pas révolutionnaire. De plus, certains aspects sont à étudier sérieusement avant d’investir par ce biais dans la mesure où l’impact des contreparties peut effacer l’avantage fiscal.
Tout d’abord, l’immobilier est un investissement qui doit être mûrement réfléchis surtout dans le contexte actuel qui rend les hypothèses de valorisation incertaines.
Ensuite, les loyers issus de cette location sont fortement imposés (jusqu’à 45% d’impôt sur le revenu + 15,5% de prélèvements sociaux).
Les revenus fonciers étant les plus taxés des revenus du patrimoine, il vaut mieux trouver un moyen de défiscaliser les loyers ou au moins de minorer leur imposition.
Concernant les loyers toujours, leur plafonnement est un manque à gagner pour l’investisseur qui ne peut pas pratiquer les prix qu’il souhaite. On peut observer, en moyenne, des décalages de 20% entre un loyer « classique » (loyer de marché) et un loyer soumis au barème Pinel.
De plus, l’acquisition dans le neuf est souvent bien plus onéreuse que dans l’ancien. Là encore, on peut voir des écarts de plus de 30% entre un bien neuf et un bien ancien (pour la même localisation et le même standing).
A ce titre, Louis Alexandre de FROISSARD précise dans l’article des Echos cité précédemment qu’ « une moins-values à la revente est plus que probable et rarement compensée par l’avantage fiscal ».
Donc entre le plafonnement des loyers et le prix d’acquisition du neuf qui ne cesse d’augmenter, l’investissement en Pinel ne parait pas si opportun que cela.
Enfin, les programmes de construction se situent, en général, dans des endroits excentrés où il est difficile d’avoir un locataire solvable (au loyer prévu) et qui n’offre que peu de perspectives de valorisation du bien.
Par ailleurs, le délai de 12 mois nécessaire à l’application de ce dispositif conduit à rater des réductions d’impôts alors que les conditions étaient réunies pour l’application de la loi Pinel.
En conclusion, le « nouveau » dispositif Pinel ne change pas réellement par rapport au Duflot. Il offre quelques avantages assez largement compensés par des risques réels.
Si vous souhaitez investir dans la pierre ou que vous avez beaucoup de revenus fonciers, parlez-en à notre gérant qui pourra vous aider à minorer ces derniers et à investir intelligemment dans l’immobilier.
