Par Tiphaine Granel le 8/09/15

Ces placements miracles qui ne font pas recette

placements miracle

 

Nous ne le répéterons jamais assez : en matière de placements, ne croyez pas les beaux discours vous promettant un rendement exceptionnel sans risque et surtout diversifiez vos placements !!

A retenir : le rendement est le corollaire du risque.

Il y a plusieurs années (pour nos clients) et il y a plus d’un an (sur notre blog), nous vous avions mis en garde contre Aristophil et nos doutes se sont confirmés.

Aujourd’hui, d’autres placements « miracles » attirent notre attention.

 

I) ARISTOPHIL : Des faits avérés !

placements miracles aristophilPrincipe : les épargnants investissaient dans des manuscrits (en général en indivision). Ces derniers étaient conservés par Aristophil pour une durée de 5 ans minimum.

Les investisseurs s’engageaient à revendre, à l’issu de cette période, le bien à Aristophil qui était libre de l’acquérir ou non.

Aristophil proposait (voire promettait), via un réseau de courtiers commissionnés, des placements ayant un rendement de plus de 8% par an (donc à l’issue des 5 ans, la plus-value aurait été de 40%). Parfois même, des placements allant jusqu’à 10 % de rendement.

Il s’est agi en fait d’une escroquerie énorme. De nombreuses pièces ont été vendues avec une valeur totalement déconnectée du marché. Un certain nombre de ces pièces ont été vendues par G LHERITIER lui-même, avec la complicité d’un expert et d’un commissaire-priseur.

De plus, il a été découvert que la société, censée vendre des originaux, vendait des copies de certaines pièces, tel que le contrat de mariage de Napoléon et Joséphine.

Ce système s’est révélé être en plus un schéma de Ponzi : la rémunération des investisseurs initiaux se faisait grâce aux fonds procurés par les nouveaux.

Après plusieurs épisodes judiciaires, la société Aristophil fait, aujourd’hui, l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire (sans prolongation d’activité).

A titre d’information, on recense 18.000 victimes d’Aristophil dont le préjudice s’élèverait à plus de 800 millions d’€.aristophil

Actuellement, le problème est que les liquidateurs risquent de mettre tous les manuscrits aux enchères en même temps.

Si toutes les pièces sont vendues au même moment, le marché ne pourra pas faire face et, par conséquent, les prix vont s’effondrer. En effet, les investisseurs souhaitant se débarrasser rapidement de leurs parts les vendront à un prix dérisoire….

Ce marché a, d’ailleurs, déjà été fragilisé par Aristophil qui en a fait un placement qui échappait aux véritables collectionneurs. En effet, en l’ouvrant en masse aux particuliers, ce marché a quelque peu perdu de sa spécificité.

Autre souci, il ne reste dans l’actif que les œuvres acquises par Aristophil (environ 130 000). La plupart a été vendue en indivision, il y aurait environ 68 indivisions. Sauf que celles-ci ne sont pas toutes gérées par le même administrateur. Certaines risquent, donc, d’être « privilégiées » par rapport à d’autres.

Autre conséquence, un investisseur qui se trouve dans plusieurs indivisions pourra avoir affaire à plusieurs administrateurs. Ce qui rendra son action plus compliquée.

 

II) FAIRVESTA : Une lourde suspicion !

FAIRVESTA est une compagnie immobilière allemande qui propose d’investir dans l’immobilier de ce pays à l’occasion de liquidations bancaires ou de ventes aux enchères forcées. L’acquisition se fait à un prix inférieur à la valeur vénale du bien dans le but de le céder quelques temps après au prix « normal ».

L’objectif est de revendre les biens sous 3 ans environ afin de réaliser le plus d’achats/reventes pendant cette durée.

FAIRVESTA annonce investir dans des biens immobiliers bénéficiant d’une décote d’au moins 30% et proposant une rentabilité locative de 10%.placements miracle fairvesta

La société annonce des rendements garantis et sans risques supérieurs à 10 % par an.

Nous ne pouvons pas dire si ce placement est une escroquerie ou pas. Néanmoins, nous savons que cette société n’est pas autorisée à fournir, en France, des services d’investissement ou des conseils en investissement financier. Cela est donc suspect.

Elle n’est pas non plus habilitée à se livrer à une activité de démarchage bancaire ou financier.

Effectivement, l’AMF a publié une mise en garde contre FAIRVESTA, visant les « personnes tenant des discours parfois déséquilibrés au regard des risques encourus ».

De plus, un tel rendement sans risque parait bien illusoire….

 

III) FINOTEL : des doutes ?placements miracles finotel

L’activité de FINOTEL Maranatha est l’investissement, la gestion et l’exploitation d’actifs hôteliers. En investissant dedans, l’investisseur devient donc associé de la société.

FINOTEL acquiert des hôtels et les fonds de commerce et laisse au groupe Maranatha le soin de gérer et d’exploiter l’établissement.

La durée du placement est de 7 ans. Au terme de cette période, le gérant de FINOTEL pourra se porter acquéreur de la totalité des parts. Une promesse de vente anticipée pourra donc être signée entre le gérant et l’investisseur.

Donc, au moment d’investir, l’épargnant reçoit l’engagement de FINOTEL de se faire racheter ses parts avec une plus value de 7% annuel capitalisé. Monsieur Carvin, président de Maranatha, précise que « Finotel Gestion « attend » 7 ans pour exercer le cas échéant une promesse car c’est l’horizon raisonnable de plus-value espérée suite à une amélioration de la rentabilité des hôtels et plus généralement à une augmentation de leur valorisation ».

Néanmoins ce n’est qu’une promesse de vente ce qui signifie qu’il n’y a pas d’engagement de rachat des parts. Il n’y a pas non plus d’engagement sur la valeur de ces parts.

D’autre part, la documentation promet un rendement « confort » (le terme « sécurisé » a été remplacé depuis peu par « confort » avec l’aval de l’AMF) à 7% annuel capitalisé et un rendement « dynamique » entre 6 et 8% annuel capitalisé.

Cela reviendrait donc à réaliser une plus value de 60,57 % sur la période des 7 ans et cela sans imposition sur la plus value étant donné que ce placement est éligible au PEA et PEA PME.

D’après le président de Maranatha, le rendement stipulé dans les promesses correspond à un objectif estimé de rendement (rendement futur estimé par le gérant, basé sur la valorisation prévue à échéance des hôtels) et aux effets sur la rentabilité liés au levier bancaire.

FINOTEL précise, également, dans sa documentation qu’elle acquiert les actifs à 60% grâce aux apports des actionnaires et à 40% par emprunt bancaire. Ce dernier est souscrit pour 7 ans (durée du placement).

Le rendement estimé et espéré des hôtels correspond à la création de valeur suite aux travaux (rénovation, embellissement, mises aux normes) et à l’expertise de gestion du groupe Maranatha et à l’effet de levier bancaire.finotel maranatha

Enfin, avant d’investir, il ne faut pas oublier que FINOTEL doit faire face à des frais relativement lourds : elle doit rémunérer Maranatha pour l’exercice du mandat de gestion. Et elle doit supporter des frais fixes et de gestion représentant 9,5 % des actifs.

L’achat des murs peut se révéler relativement onéreux ce qui entraine une augmentation du prix des loyers.

L’expérience prouve que des loyers trop élevés mettent en grande difficulté les exploitants. En effet, il ya quelques années, nous avons pu assister à plusieurs faillites dues à des loyers trop importants, dus eux-mêmes à des prix de foncier trop élevés (LMP en 2008).

Ainsi, le problème ici n’est pas seulement l’achat de murs. C’est surtout la participation à l’exploitation qui fait que si les loyers augmentent et que l’exploitation est en péril, ce sont les épargnants qui porteront le risque. Il y a donc un éventuel danger pour les investisseurs.

Suite à un article paru sur Le Blog Patrimoine, Olivier CARVIN, président de Maranatha a souhaité faire un point sur l’investissement FINOTEL Maranatha.

Ce dernier rappelle que l’investisseur est toujours informé qu’il existe un risque de perte en capital (totale ou partielle). Cette mention apparaît dans tous les documents FINOTEL afin d’être en adéquation avec la réglementation.

En conclusion, nous ne pouvons pas nous prononcer sur le caractère fallacieux ou non de ce placement. Mais une chose est sûre, si ce rendement est atteint, cela ne sera pas sans risques.

 

placements miracle 1855IV) 1855 : société de vente de vin en ligne

Cette société de vente de vin en ligne est en liquidation judiciaire depuis le 9 janvier 2015, à la suite d’une condamnation de l’AMF à payer 200 000 € d’amende pour manquement à son obligation de communiquer une information exacte, précise est sincère.

En effet, elle a basé son commerce sur le fait que, jusqu’en 2008, les vins pouvaient être achetés en primeur à un prix moins élevé que leur prix de livraison. Elle vendait de la marchandise sans être certaine de pouvoir la livrer.

De plus, en 2009-2010, le prix des vins primeurs s’est trouvé être identique voire plus cher que le prix de sortie.

La société, alors pleinement consciente de ses difficultés, n’en avait pas informé ses clients.

Nous faisons ce rappel afin de mettre en garde les investisseurs tentés par ce type de placements. A savoir, les sociétés qui vendent des produits sans avoir les ressources nécessaires ou sans être sur de pouvoir les obtenir.

 

placements miraclesConclusion

Avec le climat actuel de rendements faibles et de fonds euro peu performants, il est facile de se laisser tenter par de belles promesses de rendements à presque deux chiffres sans risques.

Mais attention, aucun discours commercial ne doit vous faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé.

Enfin, méfiez vous des promesses de rendement. Un rendement ne peut pas être déterminé sur du trop long terme.

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Tiphaine Granel
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Commentaires

  1. Francis Dumont

    AU SECOURS FAIRVESTA REVIENT.
    QUAND L’AMF FERME LA PORTE À FAIRVESTA,
    FAIRVESTA PASSE PAR LA FENETRE ?
    Le dernier fonds immobilier lancé par fairvesta, le fonds « Alocava XII, GmbH & Co KG » lancé dans le nouveau cadre des FIA selon la nouvelle norme AIFM, a vu son passeport de commercialisation refusé par l’AMF pour sa distribution auprès de la clientèle des particuliers en France.

    Ainsi, après la gamme des fonds « Mercatus », pour lesquels l’AMF avait publié plusieurs mises au point, le groupe allemand de Tübingen se retrouve aujourd’hui sans possibilité de distribuer son nouveau fonds en France dans le cadre légal.

    Toujours prêt à relever des défis et à effectuer des contournements, le groupe a décidé la création au Liechtenstein d’une Coopérative Européenne basée sur l’immobilier.

    Le groupe a donc procédé à la création de la société « Adamas SCE » (http://www.adamas-sce.com). Société Coopérative à la transparence douteuse et qui se veut non tenue aux obligations de contrôle par les organes de régulation français, mais distribuée et animée par d’anciens directeurs du groupe fairvesta. D’ailleurs, l’annonce publique en est faite lors des réunions d’informations du groupe de ces derniers jours.
    Ils proposent à des CIF de distribuer ce « produit » très alternatif, ou les « clients » sont des membres adhérents à une coopérative de droit européen.
    Le groupe compte attiser l’intérêt des professionnels en distribuant une commission d’acquisition de 7% et majorée à 10% jusqu’au 31/03/2016 …
    Personnellement je n’engagerais pas ma responsabilité professionnelle sur un produit de ce type. Nous ne savons que trop les dommages causés par d’autres coopératives par le passé.
    « Notre coopérative n’est pas concernée par la législation sur les fonds d’investissement alternatifs … » Clame la direction du groupe ! Toutes les dérives sont donc envisageables.

    Il est intéressant de noter que le membre « de base » verse sa participation augmentée de frais d’entrée de 5% mais qu’il ne possède aucun droit de vote ni de regard sur la gestion de la coopérative.
    Pour acquérir un droit de vote, il faut s’acquitter d’un droit d’entrée de 15%. Autant dire que rares seront les « coopérateurs » désireux de passer à la caisse pour pouvoir voter (Ceci constitue une discrimination flagrante au principe d’équité et d’égalité de traitement des investisseurs).
    La direction pourra ainsi tout maitriser avec pratiquement aucun contrôle de ceux qui fourniront les capitaux.
    Les « clients » apprécieront.

    Le modèle économique est fumeux et les perspectives de rendement soumises à des interrogations, au vu des résultats 2014 des fonds immobiliers de fairvesta.
    Dans tous les cas aucun dividende ou versement n’est attribué avant la dixième année puisque seul le capital est récupéré à raison de 6% par an.

    Lorsque les instances de régulation ferment les portes, certains n’hésitent pas à entrer par les fenêtres…
    Souhaitons toutefois qu’aucun professionnel agréé CIF défendant une éthique professionnelle et personnelle, ne puissent entrainer ses clients dans une telle aventure…

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